Bất cập trong việc phân hạng nhà chung cư

Cái nhãn “cao cấp” lại đang được nhiều chủ đầu tư “gán” cho các dự án nhà chung cư một cách vô tội vạ để thu lợi

Việc phân loại nhà chung cư đã được đề cập từ khá lâu. Tuy nhiên, đến nay các cơ sở pháp lý để phân loại nhà chung cư vẫn còn rất sơ sài, trong khi thực tế cuộc sống đang đòi hỏi phải gấp rút đưa ra các tiêu chí phân loại nhà chung cư cụ thể để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn.

Tại sao phải phân loại nhà chung cư?

Phân loại nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe…) kèm theo căn hộ được bán.

Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lượng.

Tuy nhiên, dù thị trường bất động sản của Việt Nam đã được hình thành từ nhiều năm qua nhưng lại vận hành thiếu minh bạch và ít có tính thị trường nhất so với các loại hàng hóa khác. Điều đó giải thích tại sao thị trường bất động sản phát triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội.

Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2009 hướng dẫn về phân loại nhà chung cư nhằm đưa ra các cơ sở, tiêu chí, quy trình phân loại, đồng thời để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư.

Theo đó, việc đánh giá, phân loại nhà chung cư phải được thực hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập.

Bốn tiêu chí chính để phân loại nhà chung cư gồm: quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Căn cứ trên các tiêu chí này, chủ đầu tư sẽ tự đối chiếu và xếp hạng nhà chung cư để kinh doanh.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một trong những điều kiện bắt buộc để được tham gia sàn giao dịch đối với các chung cư là phải phân loại nhà chung cư.

Để tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, các chủ đầu tư (chủ sở hữu) phải đánh giá, phân loại chất lượng sử dụng nhà chung cư của mình theo các tiêu chí tại Thông tư 14 như đã kể trên.

Quy định là vậy, nhưng trên thực tế, cái nhãn “cao cấp” lại đang được nhiều chủ đầu tư “gán” cho các dự án nhà chung cư một cách vô tội vạ để thu lợi. Các căn hộ có giá bán từ 10-15 triệu đồng/mét vuông cũng là chung cư cao cấp; giá từ 30-45 triệu đồng/mét vuông cũng chỉ là chung cư cao cấp. Đâu là thực, đâu là hư?

Bất cập trong phân loại nhà chung cư

Theo Thông tư 14, nhà chung cư được chia thành bốn loại.

Trong đó, nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; nhà chung cư hạng 2 có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo; nhà chung cư hạng 3 có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; và nhà chung cư hạng 4 có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư các dự án nhà chung cư đang gặp khó khăn trong việc thực hiện Thông tư 14. Ví dụ, muốn được xếp căn hộ loại 1 (cao cấp nhất), căn hộ phải thỏa mãn tất cả các tiêu chí được liệt kê, trong đó có nhiều tiêu chí rất khó thực hiện trong điều kiện hiện nay, như quy định: “Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô”.

Hơn nữa, các tiêu chí phân loại nhà chung cư quy định tại phụ lục đính kèm Thông tư 14 còn quá chung chung và sơ sài. Ví dụ đối với yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, quy định đối với chung cư loại 1 hoặc loại 2 là “có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh”, “không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp”. Tuy nhiên, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn như thế nào được xem là thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, rộng rãi, thoáng mát và sạch đẹp. Quy định chung chung như thế nên ai muốn hiểu thế nào cũng được.

Với các quy định không cụ thể và rõ ràng như kể trên, việc đánh giá để phân loại nhà chung cư có thể sẽ rất tùy tiện. Chủ đầu tư vẫn có thể tự đánh giá chung cư của mình là cao cấp trong khi chất lượng thực tế chỉ ở mức trung bình.

Theo quy định, việc phân hạng nhà chung cư do chủ sở hữu tự đánh giá và tùy theo mức độ sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.

Vẫn biết cơ sở pháp lý trực tiếp điều chỉnh quan hệ mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và người mua là hợp đồng mua bán căn hộ nhưng ngay cả mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2009 ngày 25/2/2009 cũng không có quy định về điều khoản phân loại nhà chung cư.

Do đó, nếu có xảy ra tranh chấp liên quan đến việc phân loại nhà chung cư, cơ quan giải quyết tranh chấp cũng sẽ phải căn cứ trên các cam kết chung chung giữa các bên và tiêu chí phân loại nhà theo Thông tư 14 để giải quyết vì hiện tại đây là thông tư duy nhất hướng dẫn về vấn đề này.

Cần minh bạch hơn

Rõ ràng, với những quy định mang nhiều định tính và còn bất cập, Thông tư 14 vẫn chưa thực hiện được mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Hơn nữa, nó cũng tạo ra sự tùy tiện cho các chủ đầu tư trong việc tự đánh giá, phân loại nhà chung cư và cũng gây nhiều thiệt thòi cho những nhà đầu tư nghiêm túc vì sản phẩm thực sự cao cấp của họ không được phân biệt rạch ròi với các sản phẩm khác.

Nên chăng, cần có những quy định rõ ràng hơn, tránh cách hiểu nhập nhằng, và có tính khả thi hơn trong việc phân loại nhà chung cư. Bên cạnh đó, ngoài việc xây dựng, ban hành tiêu chuẩn phân loại, cũng cần có một tổ chức trung gian đánh giá và công nhận kết quả phân loại cho từng tòa nhà chung cư cụ thể.

Nếu đáp ứng được các yêu cầu về phân loại nhà chung cư, nhà đầu tư có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền công nhận. Và khi chủ đầu tư đưa căn hộ lên sàn giao dịch, cũng phải cung cấp tất cả các thông tin liên quan để người tiêu dùng lựa chọn, đánh giá và quyết định.

LS. Nguyễn Gia Huy Chương – Nguyễn Thị Kim Lan (TBKTSG)

thuế nhập khẩu ưu đãi mặt hàng xăng dầu sẽ được thay đổi tương ứng theo giá dầu thô trên thị trường Singapore.

Theo quy định mới, mức thuế nhập khẩu ưu đãi mặt hàng xăng dầu sẽ được thay đổi tương ứng theo giá dầu thô trên thị trường Singapore.

Bộ Tài chính vừa có công văn gửi Cục Hải quan các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các doanh nghiệp đầu mối kinh doanh xăng dầu, công bố các mức thuế suất thuế nhập khẩu ưu đãi mặt hàng xăng, dầu tương ứng với giá mặt hàng xăng, dầu trên thị trường thế giới.

Bộ Tài chính cho biết, quy định mới này được ban hành nhằm tăng tính chủ động trong công tác quản lý, điều hành chính sách thuế đối với mặt hàng xăng, dầu.

Các mức thuế suất nhập khẩu ưu đãi nêu trên là một trong những căn cứ, cơ sở để Bộ Tài chính xem xét, ban hành các Thông tư hướng dẫn về mức thuế suất thuế nhập khẩu cụ thể đối với mặt hàng xăng dầu phù hợp với tình hình thực tế.

Đồng thời là một trong những căn cứ để các doanh nghiệp đầu mối kinh doanh xăng dầu chủ động xây dựng kế hoạch, phương án kinh doanh.

STT	Giá platt’s dầu thô WTI (USD/thùng)	Mức thuế suất nhập khẩu ưu đãi (%)
		Xăng, dầu hỏa, nhiên liệu bay	Diezen, mazut
1	Từ 45 đến dưới 60	30	25
2	Từ 60 đến dưới 75	25	20
3	Từ 75 đến 95	20	15

(Giá platt’s dầu thô WTI là giá bình quân trên thị trường Singapore của 30 ngày trước ngày điều chỉnh thuế suất).

Trong trường hợp đặc biệt, giá thị trường trong nước và thế giới biến động bất thường (giá platt’s dầu thô WTI dưới mức 45 USD/thùng hoặc cao hơn 95 USD/thùng), thì các mức thuế nhập khẩu ưu đãi đối với một số mặt hàng xăng, dầu sẽ được điều hành theo quy định cụ thể của Bộ Tài chính.

Trong mọi trường hợp, mức thuế nhập khẩu ưu đãi tối đa không vượt quá 40%.

Bội cung chứng khoán?

Nguy cơ rủi ro

Trước hiện tượng này, các chuyên gia Công ty Chứng khoán Sacombank phân tích, ngoài những yếu tố tạo nên sự lạc quan cho thị trường trong năm 2010 như: áp lực giải chấp giảm, khó khăn về vốn của các ngân hàng đã bớt căng thẳng, thêm nhiều dòng tiền mới đổ vào thì rủi ro lớn nhất đối với thị trường hiện nay chính là nguồn cung cổ phiếu mới đang có dấu hiện tăng đột biến.

Điều dễ dàng nhận thấy nhất là nguồn cung tăng mạnh sẽ góp phần làm pha loãng thị trường. Hơn nữa, với những quy định mới của ngân hàng nhà nước về việc hạn chế dòng tiền từ các ngân hàng với các hoạt động đầu tư chứng khoán thì nguồn cung cổ phiếu áp đảo sẽ là yếu tố cản trở quá trình tăng điểm của thị trường.

Theo các chuyên gia, hiện tượng lần này cũng tương tự như diễn biến của thị trường trong năm 2007 khi doanh nghiệp đua phát hành cổ phiếu mới, nhưng khả năng hấp thụ của thị trường vẫn không tăng. Kết quả là thị trường bị “bội thực” và giá cổ phiếu liên tục sụt giảm.

Tuy vậy, vẫn có ý kiến cho rằng, khó có thể so sánh cùng một hiện tượng trong những thời điểm khác nhau và hiện tượng “bội thực” cổ phiếu lần này không quá trầm trọng.

Theo quan điểm của chuyên gia chứng khoán Đinh Thế Hiển, càng có nhiều doanh nghiệp niêm yết thì nhà đầu tư sẽ có thêm nhiều cơ hội lựa chọn và thị trường sẽ càng thêm hấp dẫn. “Giải pháp tốt nhất cho tình trạng này là bản thân doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ thời gian phát hành cổ phiếu mới thay vì phát hành cổ phiếu khi thị trường tăng nóng nằm hạn chế hiện tượng nhiều doanh nghiệp cùng đưa hàng trong cùng một thời điểm khiến thị trường bị bội cung”, lãnh đạo một công ty chứng khoán phân tích.

Hiểm nguy hiển hiện từ chế độ hai lãi suất

Nhiều lúc khó xác định đúng các khoản vay theo lãi suất thoả thuận. (Ảnh:HUD) Các tổ chức tín dụng (TCTD), khách hàng vẫn đang thực hiện vay vốn mua nhà theo hướng dẫn về lãi suất thoả thuận của TCTD đối với cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng. Tuy nhiên, do hướng dẫn chưa rõ ràng nên những khoản cho vay này có thể gây ra rắc rối cho cả hai bên.

Rất dễ phạm luật

Theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), có hai trường hợp được phép vượt trần lãi suất là cho vay phục vụ đời sống và cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng. Cho vay qua thẻ thì đã rõ. Tuy nhiên, khó khăn là ở chỗ, NHNN không giải thích cụ thể về “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống”. Đây chính là nguồn gốc có thể nảy sinh rắc rối.

Phân loại chung trong ngân hàng hiện nay có hai loại là cho vay “sản xuất, kinh doanh, dịch vụ” và cho vay “phục vụ đời sống”. Như vậy, “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống” có thể được xác định một cách trực tiếp nhưng cũng có thể gián tiếp bằng cách xem những khoản vay không phải “sản xuất, kinh doanh, dịch vụ” là phục vụ đời sống và được phép cho vay vượt trần lãi suất.

Dĩ nhiên, việc cá nhân hay hộ gia đình vay sản xuất không phải để bán sản phẩm mà để tiêu dùng cho chính mình như: chăn nuôi, trồng trọt để lấy thức ăn hay tự xây nhà để ở… sẽ thuộc khoản vay phục vụ đời sống với lãi suất được phép vượt trần.

Nhưng rắc rối là do Luật Kinh doanh bất động sản quy định hoạt động kinh doanh bất động sản phải có đăng ký kinh doanh bất động sản. Việc mua – bán, cho thuê,… bất động sản (BĐS), trong đó có nhà ở, của khách hàng không đăng ký kinh doanh BĐS không được xem là hoạt động kinh doanh BĐS. Vì thế, nếu TCTD cho khách hàng này vay với tư cách cho vay kinh doanh bất động sản là TCTD đã cho vay kinh doanh BĐS trái phép. Mặc dù điều này có lợi cho khách hàng.

Trong khi đó, theo Luật Nhà ở, việc mua nhà của khách hàng không có đăng ký kinh doanh nhà ở được xem là phục vụ đời sống. Tuy nhiên, thực tế, nhà ở vẫn được dùng sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác như làm văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng… rất phổ biến. Đây là những trường hợp mua nhà không để ở nhưng cũng không phải là kinh doanh mà là để phục vụ cho quá trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác nên TCTD không được cho vay vượt trần lãi suất, vì

Cách đây 15 năm, NHNN cũng đã từng thi hành đồng thời chế độ lãi suất trần với vượt trần nhưng sau đó đã phải chấm dứt chế độ này. Hiện tại, có thông tin, khách hàng đã phải vay chạm mức lãi suất 20%/năm cũng như đang sinh sôi nảy nở những hành vi lách trần lãi suất, những hành vi tiêu cực trong tín dụng ngân hàng. Những rối ren phát sinh từ chế độ vượt trần lãi suất này có chiều hướng vượt ra ngoài sự kiểm soát của NHNN.

đây thuộc khoản vay phục vụ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Tuy nhiên, việc xác định này là rất khó và dễ nảy sinh rủi ro.

Khoản vay của khách hàng không có đăng ký kinh doanh nhà ở với mục đích đơn thuần để mua nhà ở là khoản vay phục vụ đời sống với lãi suất được phép vượt trần không lệ thuộc vào việc khách hàng đang sở hữu bao nhiêu nhà ở cũng như không lệ thuộc vào việc khách hàng sau mua nhà có để ở không hay bán đi, cho thuê. Bởi vì, chủ sở hữu có quyền bán, cho thuê đối với nhà ở của mình.

Pháp luật hiện hành không cấm người không có đăng ký kinh doanh nhà ở mua nhà ở để bán, hay cho thuê… với mục đích không sinh lợi. Thậm chí, người ta có thể lách luật khi mua hay xây dựng nhà ở chỉ với mục đích ở một ngày rồi sau đó bán, cho thuê, cho thuê mua. Như vậy, hoàn toàn là hợp pháp và hợp lý khi khách hàng không có đăng ký kinh doanh nhà ở vay để mua nhà ở với lãi suất vượt trần mà nguồn trả nợ lại từ nguồn bán hay cho thuê nhà, mà nhà đó lại được mua bằng tiền vay.

Tương tự, khoản cá nhân, hộ gia đình vay để xây dựng, sửa chữa nhà ở của mình là được phép vượt trần lãi suất nếu việc xây dựng, sửa chữa để ở, dù nguồn trả nợ là tiền bán, tiền cho thuê nhà. Nhưng nếu vay để xây dựng, sửa chữa nhà ở của mình để bán hay cho thuê, dù không phải là vay phục vụ kinh doanh nhà ở, nhưng thuộc diện vay vốn phục vụ “sản xuất” nhà ở, nên lãi suất cho vay không được phép vượt trần.

Với thực tế này, việc xác định một khoản vay thuộc diện được phép hay không được phép vượt trần lãi suất theo đúng pháp luật là rất quan trọng. Bởi vì, nếu xác định sai, không chỉ khách hàng hoặc ngân hàng bị thiệt mà còn phải đối mặt với rủi ro.

Đơn giản, nếu cho vay vượt trần lãi suất sai: khi khách hàng khởi kiện và toà án tuyên bố hợp đồng tín dụng vô hiệu, TCTD sẽ bị thiệt; khách hàng sẽ bị cơ quan thuế loại bỏ phần lãi suất trả vượt trần khỏi chi phí khi quyết toán thuế thu nhập. Cơ quan chức năng, nếu xác định và xử lý vi phạm vượt trần lãi suất sai, có thể phải thực hiện trách nhiệm bồi thường.

Không dễ vay hơn với lãi suất thoả thuận

Xét về phía các TCTD, việc cho khách hàng nào vay và vay để làm gì thực ra là điều không quan trọng, miễn sao họ có lợi nhất.

Để đạt mục tiêu lợi nhuận, điều TCTD quan tâm đầu tiên là mức độ rủi ro của khoản tín dụng. Khó có thể nói cho vay doanh nghiệp, cho vay sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hay cho vay cá nhân, cho vay tiêu dùng thì cái nào rủi ro cao hơn.

Xét phía khách hàng vay tiêu dùng, việc một khách hàng dễ vay hay khó vay, trước hết, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của khoản vay. Nếu một khoản vay tiêu dùng có mức độ rủi ro bằng hoặc nhỏ hơn mức rủi ro mà TCTD cho phép đối với một khoản vay sản xuất, kinh doanh thì việc khách hàng có vay được hay không còn phụ thuộc vào TCTD có vốn để cho vay hay không

Nếu TCTD đủ vốn, dù là chế độ trần lãi suất, mọi khoản vay, bất kể là của cá nhân hay doanh nghiệp, vay sản xuất kinh doanh hay vay tiêu dùng, lớn hay nhỏ đều được thoả mãn, miễn là có mức độ rủi ro trong phạm vi TCTD chấp nhận và có lời cho TCTD.

Cho nên, việc cho phép vượt trần lãi suất như hiện nay không làm cho khách hàng vay tiêu dùng dễ vay hơn mà chỉ làm cho khách hàng vay tiêu dùng phải trả lãi cao hơn.

Nhưng điều nguy hiểm là, việc dễ vay hơn có chăng chỉ là ở chỗ, một khoản vay có độ rủi ro cao đáng lẽ ra không vay được thành vay được do được phép vượt trần lãi suất. TCTD có thể thay vì thực hiện một khoản cho vay trong độ rủi ro cho phép bằng việc lựa chọn một khoản vay rủi ro cao hơn hoặc dưới chuẩn để cho vay nhằm thu lãi suất cao hơn.

Điều này làm xấu đi chất lượng tín dụng của TCTD, nếu quản trị rủi ro không tốt, TCTD có thể phải đối mặt với nguy cơ phá sản. Nếu các TCTD cùng theo đuổi một chính sách tín dụng mạo hiểm như vậy thì kết cục chỉ làm cho chất lượng tín dụng của cả hệ thống TCTD giảm. Chế độ cho vay vượt trần lãi suất như hiện nay có thể thúc đẩy các TCTD theo đuổi một chiến lược quản trị rủi ro mạo hiểm, liều lĩnh nhằm lãi suất cao.

Trong khi đó, đối với khách hàng, việc tiếp cận dịch vụ cho vay khó hay dễ không phụ thuộc vào việc thực hiện chế độ trần lãi suất hay chế độ tự do lãi suất, cũng không phụ thuộc vào lãi suất cho vay. Mà thuận lợi hay khó khăn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Vì thế, để góp phần chống tệ cho vay nặng lãi, chống cò tín dụng, chống “tín dụng đen”, ngăn chặn và hạn chế mọi tiêu cực trong hoạt động tín dụng” đang diễn ra, nhất là khi song hành hai chế độ lãi suất là trần và vượt trần thì bên cạnh quyền cho vay hay từ chối của các ngân hàng cũng cần đảm bảo thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện việc từ chối cho vay không có căn cứ của khách vay vốn.

(Theo VietNamNet)

Cổ phiếu ngân hàng thu nhập “bèo”

Lý giải điều này, ông Lê Quang, một nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm tại sàn giao dịch chứng khoán SSI, cho rằng trong năm qua, ngành ngân hàng gặp nhiều thuận lợi do chính sách rót vốn kích cầu, vì vậy hầu hết các đơn vị đều làm ăn thuận lợi nên thu lãi khá đồng đều.

Nhưng do thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt, số lượng ngân hàng thương mại tham gia hoạt động trên thị trường quá nhiều, làm cho chiếc bánh bị chia nhỏ ra nhiều phần nên thu nhập không còn hấp dẫn như trước. Mặt khác, do các đơn vị thường chạy đua tăng nhanh vốn điều lệ nên thu nhập ngày càng bị pha loãng.

Chẳng hạn, đối với ACB, năm 2007, lợi nhuận ròng là 1.681 tỉ đồng, lúc đó vốn điều lệ chỉ có 2.630 tỉ đồng nên thu nhập đạt 6.400 đồng/cổ phiếu. Năm 2009, vốn điều lệ của ACB nâng lên đến 7.780 tỉ đồng (tăng 196% so với 2007) nhưng lãi ròng chỉ tăng gần 26%, vì vậy thu nhập trên cổ phiếu bị giảm mạnh.

2010 liệu có khả quan?

Chuyên gia Huỳnh Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Chứng khoán SJC, nhận định: “Năm 2010, hệ thống ngân hàng thương mại sẽ còn gặp nhiều khó khăn. Tăng trưởng dư nợ tín dụng bị hạn chế nên lợi nhuận khó tăng cao. Một số dịch vụ như kinh doanh vàng qua tài khoản bị ngưng, kinh doanh ngoại tệ thiếu sôi động, chứng khoán tự doanh (do công ty con thực hiện) thiếu cơ hội lớn… nên nguồn thu nhập sẽ bị hẹp lại”.

Được biết, năm 2010, nhiều ngân hàng không còn nguồn thu từ khoản trích dự phòng tài chính như năm trước nên cũng làm giảm nguồn thu. Tín dụng bất động sản và tín dụng kích cầu bùng nổ thời gian trước có thể để lại nhiều khoản nợ xấu cho ngân hàng. Để phòng ngừa rủi ro, ngân hàng phải trích dự phòng làm cho lợi nhuận có nguy cơ bị cắt giảm.

Khi phân tích giá trị cổ phiếu, các chuyên gia thường coi P/E (hệ số thị giá/thu nhập) là quan trọng. Đối chiếu với mức giá hiện tại, P/E của nhóm ngân hàng ở khoảng từ 11 – 17,7 lần. Như vậy, so với nhiều nhóm cổ phiếu khác đang giao dịch trên thị trường có P/E chỉ ở mức 6 – 8 lần thì cổ phiếu ngân hàng đang được định giá hơi cao, cho nên nếu năm nay không có lợi nhuận đột biến, mức giá khó cải thiện.

Mặt khác, do lượng cổ phiếu giao dịch đang có xu hướng nhiều thêm (vì năm nay sẽ có nhiều ngân hàng niêm yết) nên thị trường sẽ tràn ngập cổ phiếu ngân hàng, làm cho nhà đầu tư thấy ngán.

Đi “săn” đất giá rẻ

Tuesday, 26. January 2010, 06:04:52

BẤT ĐỘNG SẢN

Giá đất ở một số khu vực tại TP. HCM khá đắt đỏ. Làm sao để tìm giá đất mềm ở những khu “nóng”?

Các chuyên gia bất động sản vẫn đánh giá cao về độ an toàn của thị trường địa ốc tại TP. HCM do có độ thanh khoản cao và giao dịch tốt. Danh sách các khu đất được giới đầu tư cho là “nóng”, giá cao, vị trí tốt, phát triển về cơ sở hạ tầng đa phần tập trung vào hai khu vực đang hoàn thiện hạ tầng. Một là khu Nam Sài Gòn gồm quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè. Hai là khu Đông Sài Gòn gồm quận 2, 9, Thủ Đức. Ngoài ra, các quận trung gian như Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp giá cũng đắt đỏ không kém.

Những khu đất “bình dân” cạnh “quý tộc”

Tuy các khu vực trên được nhận định bán giá cao, nhưng nếu bạn dò la kỹ, ở đây vẫn còn những khu đất được rao bán với giá mềm.

Thường sau một thời gian, giới đầu tư đất sẽ bán dần những khu có giá cao để tập trung vào những khu vực có giá thấp hơn và cho khả năng sinh lời cao. Điều này gần như là một chu kỳ tuần hoàn trong giới đầu tư.

Nhiều khu trung tâm mới tại các quận ven thành phố đang dần xuất hiện, cách trung tâm thành phố từ 25 – 30km. Đặc biệt, họ chú trọng vào những khu đất còn chưa hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, giá đất vẫn còn rẻ.

Điển hình như khu Nam thành phố, nếu đất tại khu Phú Mỹ Hưng, Q. 7 có giá trung bình 30 – 40 triệu đồng/m2, cách đó không xa, bên khu Phước Kiểng, huyện Nhà Bè, giá đất chỉ bằng hai phần ba.

Anh Nguyễn Bảo Long, ngụ quận 10, TP. HCM, nhiều lần dẫn người quen mua đất ở khu Phước Kiểng, cho biết: “Từ Q. 7 đi qua khỏi ngã tư Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ, đi vào đường Lê Văn Lương, qua cầu Rạch Đĩa một đoạn 10 phút xe máy, khoảng 2 – 3km, là đến địa phận huyện Nhà Bè. Khu này không xa Phú Mỹ Hưng, cũng có nhiều dự án được đầu tư, xây dựng nhưng giá đất có thể thương lượng, tầm 14 – 20 triệu đồng/m2 ở các vị trí có đường sá đầy đủ. Khi mua, tuy không hứa hẹn sẽ tăng giá đột biến nhưng chắc chắn mức tăng từ các giá trị thật cũng sẽ rất cao”.

Khu vực xung quanh cầu Phú Mỹ cũng trên địa bàn Q. 7, qua khu Nguyễn Duy Trinh khoảng 500m, một số khu đất nền ở đây được rao bán giá 12 triệu đồng/m2.

Tương tự, khu Đông Sài Gòn có nhiều điểm giá đất trung bình 22 – 40 triệu đồng/m2 trong khu dân cư hoàn chỉnh. Song, nếu chịu khó săn lùng, người mua vẫn có thể tìm được nhiều nền đất có giá tầm 12 – 13 triệu đồng/m2 ở P. Bình Trưng Đông. Q. 2, như khu 154ha, nằm sát xa lộ vành đai từ cầu Phú Mỹ trở xuống hoặc khu 390ha ở hướng cảng Cát Lái.

Khu quận 9 có hai vị trí nhiều tiềm năng tăng giá trị trong tương lai là P. Phú Hữu, giá đất tầm 10 – 12 triệu đồng/m2 và P. Phước Long B (gần Q. 2 hơn), có giá khoảng 12 – 15 triệu đồng/m2. Còn mức giá thấp hơn tập trung ở P. Long Trường, Trường Thạnh, Long Thạnh Mỹ… giá dao động khoảng từ 5 – 9 triệu đồng/m2.

Sở dĩ, giá đất ở các khu vực này còn mềm vì hạ tầng nội bộ chưa hoàn chỉnh, một số chủ đầu tư vẫn đang đền bù giải phóng mặt bằng. Do vậy, khách hàng cần cân nhắc trước khi mua vì phải chôn vốn hơi lâu, khoảng 4 – 5 năm.

Chị Nguyễn Thị Mỹ Hòa, một nhà đầu tư, ngụ tại Q. 2 cho biết: “Các khu đất có giá rẻ ở Q. 2 và Q. 9 là do hạ tầng chưa phát triển đồng bộ. Vài năm nữa, vị trí nào có đường sá hoàn chỉnh, giá sẽ không dưới 20 triệu đồng/m2”.

Chị cũng cho biết thêm: “Nếu mua đất ở các khu giá còn thấp tại Q. 9, người mua cần cẩn trọng vì thời gian chờ tuyến metro hoặc các tuyến đường kết nối từ Q. 2 sang Q. 9 sẽ kéo dài. Việc mua các khu đất ở đây để bán trong thời gian ngắn theo kiểu “lướt sóng” sẽ không đem lại lợi nhuận cao. Xu hướng này chỉ phù hợp với các nhà đầu tư dài hạn trong khoảng thời gian từ 3 – 5 năm trở lên.

Dành cho nhà đầu tư ít vốn

Theo nhận định của ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Á Châu (ACBR), do nhà đất ở khu vực nội thành đã quá tải và tiến đến ngưỡng giá trần, người có vốn ít nên chuyển hướng ra các quận rìa trung tâm vì sẽ dễ tìm được nhà đất vừa túi tiền.

Ông Hải cũng lưu ý thêm, quy hoạch, chỉnh trang đô thị, nâng cấp đô thị và sự hình thành các dịch vụ xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị…) xung quanh mỗi khu vực là nguyên nhân tất yếu dẫn đến sự tăng giá nhà đất.

Khi mua, các nhà đầu tư nên chú trọng đến các yếu tố này sẽ giúp đảm bảo được giá trị lâu dài của bất động sản.

10 năm nữa Hà Nội mới cần xây đường trên cao

“Vấn đề hàng đầu để chống ùn tắc tại Hà Nội hiện nay là xây dựng hệ thống đường bộ đồng mức trên mặt đất và thay đổi cách quản lý giao thông”, ông Iwata Shizuo, Trưởng đoàn nghiên cứu Jica trao đổi với VnExpress.net,

– Là người nhiều năm nghiên cứu quy hoạch giao thông Hà Nội, ông có lời khuyên gì cho thành phố về dự án xây dựng đường trên cao?

– Chúng tôi đã nghiên cứu mạng lưới đường bộ cho thành phố và tính rằng đường bộ trên cao Hà Nội chưa cần, ít nhất là đến năm 2020. Cái mà chúng tôi muốn đề xuất cho thành phố hiện nay là hệ thống đường bộ đồng mức trên mặt đất thật tốt. Hiện mạng lưới trong thành phố chưa tốt, chất lượng đường kém. Nhiều dự án chậm tiến độ, như cầu Thanh Trì đã có cầu nhưng chưa có đường dẫn.

Đường trên cao thích hợp cho giao thông chạy thẳng xuyên suốt song không phát triển được hai bên đường và kết nối với các tuyến khác. Do vậy, đường bình thường sẽ tốt hơn cho phát triển đô thị nói chung.

Trước khi làm dự án quy hoạch giao thông Hà Nội, tôi đã làm quy hoạch giao thông ở TP HCM trong đó có đề xuất một tuyến đường trên cao. Ở thành phố này thì có thể xây dựng được vì rộng lớn hơn và có ít cái cần bảo tồn. Hà Nội thì nhỏ hơn và phải bảo vệ cảnh quan.

– Theo đề xuất của ngành giao thông Hà Nội, đường trên cao sẽ xây tại các tuyến vành đai 2, 3 và các hướng xuyên tâm. Khả năng giải quyết ùn tắc của đề xuất trên sẽ như thế nào?

– Đường trên cao đồng nghĩa thu hút nhiều ôtô đến song ôtô không chỉ chạy trên đường đó mà phải xuống đâu đó. Nếu không bố trí bãi trông giữ thì xe tiếp tục chạy lung tung trong đô thị, lại gây tắc nghẽn giao thông.

Những thành phố lớn như Singapore, Nhật Bản, Bangkok đều có đường trên cao, họ đều phải nghiên cứu cẩn trọng xây như thế nào và thu hồi vốn ra sao. Nếu xây dựng ở vành đai 2, 3 và đường hướng tâm thì phải kết nối với nhau. Theo tôi, ít nhất 10 năm nữa Hà Nội có thể xây dựng, song mô hình có thể không như hiện nay.

Đường dẫn lên cầu Thăng Long. Ảnh: Hoàng Hà.

– Nhiều ý kiến ủng hộ nhưng cũng có không ít ý kiến lo ngại đường trên cao sẽ phá vỡ cảnh quan, gây ô nhiễm không khí, tiếng ồn. Tại Tokyo các ông đã giải quyết bài toán trên thế nào?

– Thành phố Tokyo khá đông dân, chúng tôi đã phải xây đường trên cao trên những con sông hoặc sát vào những tòa nhà chung cư. Người dân phải sống cạnh đó phải chịu tiếng ồn, cảnh quan cũng rất xấu. Nhưng nếu không có những con đường như vậy sẽ hỗn loạn vì dân số tại đây tới 30 triệu người. Hiện nay chúng tôi xu hướng làm ngầm nhiều hơn mặc dù có chi phí khủng khiếp.

Theo tôi, cảnh quan có ảnh hưởng song cái chính là thiết kế đường như thế nào. Đường rộng thì làm công trình trên cao ở giữa. Tiếng ồn, ô nhiễm không khí có thể giảm đi do công nghệ sản xuất ôtô có nhiều tiến bộ. Nhật Bản có nhiều xe không có tiếng ồn.

Tại Hà Nội, phía trong vành đai 2 của nội đô là khu vực nhạy cảm. Nếu chính quyền quyết định xây đường trên cao thì phải có một nghiên cứu nghiêm túc và toàn diện mạng lưới để người được hưởng lợi không chỉ là đi ôtô mà cả những người dân khác.

– Nếu chưa xây dựng đường trên cao, ông có đề xuất gì cho giao thông Hà Nội để tránh tình trạng ùn tắc như hiện nay?

– Đầu tiên là thay đổi cách quản lý giao thông, thứ hai là có thêm nhiều đường bộ. Ở các thành phố lớn không thể chấm dứt được tắc nghẽn giao thông, nếu xây dựng đường mới thì lại thu hút xe vào rồi lại tắc nghẽn. Vấn đề là quản lý giao thông nghĩa là quản lý tắc nghẽn thế nào, quản lý ách tắc của 1 triệu xe gây ra khác với 2 triệu xe.

Biện pháp cần thực hiện ngay là điều chỉnh hành vi của người tham gia giao thông. Người đi xe thường không nhường đường cho nhau, vậy con đường nhỏ 2 chiều nếu thành một chiều thì hợp lý hơn. Những con đường chính không thể đỗ xe song những đường nhánh thì có thể cho xe đỗ một bên, cảnh sát chưa nhiệt tình hướng dẫn giao thông, nhiều người chỉ đứng chờ xử lý người vi phạm… Nếu có các phương án hiệu quả thì có thể cải thiện ít nhất 30% tình hình ùn tắc giao thông hiện nay.

Hà Nội có thể áp dụng phương án thu phí xe vào nội thành, vừa tăng ngân sách vừa hạn chế xe ra vào nội đô. Người đi xe từ phía bắc đến phía nam cũng có thể chọn tuyến đường vành đai mà không phải đi qua thành phố. Thành phố cũng có thể tăng phí trông giữ xe trong nội đô theo giờ, càng đỗ nhiều giờ thì phải chịu phí càng cao.

“Khi nghiên cứu quy hoạch giao thông Hà Nội vào năm 2004, số lượng ôtô đã tăng rất nhiều. Chúng tôi đã nói tăng xe máy không đáng lo mà đáng lo là tăng ôtô, và tình hình giao thông đã xấu đi nhanh chóng như giờ chúng ta đã thấy. Hiện nay, xu hướng tăng ô tô mới ở giai đoạn đầu khi nhà nước vẫn còn phát triển công nghiệp ôtô, người dân mua ôtô khi họ có nhiều tiền hơn. Với tốc độ này, Hà Nội vài năm nữa sẽ như TP HCM bây giờ hoặc như Bangkok (Thái Lan) mấy năm trước. Sau khi chúng tôi hoàn tất quy hoạch giao thông Hà Nội (dự án Haidep) thì tiến độ thực hiện các dự án đường trong thành phố rất chậm”, ông Iwata Shizuo, Trưởng đoàn nghiên cứu Jica nói.