Ktetaichinh’s Blog

January 4, 2010

Chợ OTC: Liên minh Bắc – Nam bị phá vỡ

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 3:06 am
Tags:

Thị trường OTC năm 2009 chứng kiến các “vụ nổ” có giá trị hàng chục tỷ đồng do môi giới đánh khống cổ phiếu MB, mất khả năng thanh toán.

Năm 2009, cùng với diễn biến bất thường của TTCK chính thức nói chung, thị trường OTC chứng kiến các “vụ nổ” có giá trị hàng chục tỷ đồng do môi giới đánh khống cổ phiếu MB, mất khả năng thanh toán. Lo ngại mất tiền, mất hàng sau các vụ nổ, liên minh Bắc – Nam giữa các môi giới, đầu nậu cổ phiếu OTC đã bị phá vỡ.

Tiền khói, tiền thật

Một tháng sau khi “vụ nổ” 1 triệu cổ phiếu MB xảy ra ở Hà Nội (tháng 11), các môi giới ở chợ OTC tại TP. HCM thấy tác giả của “vụ nổ” là môi giới N đến “chào mọi người”. Sự xuất hiện của N không có gì là lạ. Bởi sau mỗi vụ đánh lớn, nếu thua, những môi giới như N đều phải tránh mặt để sự việc lắng xuống, sau đó mới tìm cách dàn xếp công nợ. Môi giới N khoảng 30 tuổi, đã từng có trong tay vài chục tỷ, tậu được hai ba siêu xe. Nhưng sau hai ba lần đánh khống bất thành, tài sản của N biến mất và còn ghi nợ thêm vài chục tỷ.

Liên tiếp trong nửa cuối năm 2009, nhiều “vụ nổ” OTC đã xảy ra do các môi giới mua khống cổ phiếu MB giá cao, phải bán cắt lỗ hoặc vay hàng bán ra đánh xuống bất thành. Ở TP. HCM, môi giới H hay T gây ra những “vụ nổ” mất vài chục tỷ đồng đều là những người trẻ tuổi. Họ không có cơ hội làm lại vì khi đã mất khả năng thanh toán một lần, cả chợ sẽ không tin tưởng chốt hàng với người đó.

Kiếm được quá nhiều tiền một cách dễ dàng khi tuổi còn trẻ là lý do khiến những người trẻ tuổi nghĩ rằng, cơ hội kiếm tiền luôn còn đó, đánh sai vụ này có thể gỡ lại vụ khác. Nói theo dân làm ăn “khi vận hạn đến thì anh mang công mắc nợ là đương nhiên”.

Bài học xương máu chưa cũ, nhưng dường như siêu lợi nhuận từ đánh khống MB vẫn khiến nhiều dân chơi lao vào mỗi khi thị trường đổi chiều xu hướng. Ngay trong những ngày cuối năm 2009, một vài môi giới bán khống MB ở giá 25.400 đồng có nguy cơ thua lỗ cả tỷ bạc vì giá MB đã quay đầu lên 27.000 đồng/cổ phiếu. Không phải ngẫu nhiên mà các môi giới gọi tiền lời từ đánh khống MB là tiền khói, còn tiền lỗ là tiền thật.

Cầm hơi giữ chợ

Thời gian sôi động nhất của chợ OTC là quý II và III/2009, các môi giới còn họp chợ tại Công ty Chứng khoán Đông Dương. Mỗi ngày làm việc của môi giới kết thúc vào 10 giờ tối. Công nghệ đánh khống MB liên hoàn từ Nam ra Bắc, mỗi đầu Hà Nội và TP. HCM có một vài đầu nậu lớn gom hàng từ các môi giới nhỏ hơn. Các môi giới nhỏ lại liên kết với môi giới nhỏ hơn nữa và các nhà đầu tư.

Các thương vụ mua bán hay đánh khống MB được chốt giá giữa hai đầu Nam – Bắc để kiếm chênh lệch giá. Sau khi hết giờ giao dịch là 5 giờ chiều, các môi giới ở lại chợ để tính toán lãi lỗ theo công nghệ cấn trừ hoặc nếu chuyển lệnh khống sang mua bán hàng thật thì phải ngồi đợi giấy biên nhận tiền hoặc chứng khoán từ Hà Nội fax vào hay TP. HCM fax ra. Các môi giới chỉ cần nhắn tin chốt hàng qua giới thiệu của các môi giới khác mà không cần biết mặt nhau. Nhưng sau các “vụ nổ” , môi giới từ Nam ra Bắc đều bị mất hàng và tiền. Vì thế, liên minh Bắc – Nam bị phá vỡ, các môi giới chỉ giao dịch khi có tiền cọc.

Thị trường cuối năm tăng điểm, nhưng giao dịch MB không bùng nổ lại như những lần trước. Một số môi giới cố gắng gây dựng lại chợ lấy đất làm ăn nhưng rất khó. Anh N.Ng, một môi giới lâu năm ở Hà Nội cho biết: cả trăm chiến binh làm môi giới với tôi từ năm 2006 đến nay chỉ còn lại rất ít. Số đông đã bỏ nghề, chuyển sang làm nghề khác hoặc là nhà đầu tư. Số còn lại phải rất cần mẫn mới có thu nhập”.

Cái thời ăn nên làm ra của môi giới OTC từ 2008 trở về trước, một môi giới như N có thể kiếm 5 – 6 tỷ đồng tiền môi giới trong một phi vụ mua gom cổ phiếu ngân hàng cho đại gia. Các môi giới nhỏ hơn kiếm vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng mỗi ngày là chuyện thường.

“Bây giờ cạnh tranh nhiều. Hai tuần qua, tôi phải làm mấy vụ không phí chỉ để giữ khách hàng. Những môi giới muốn làm ăn lâu dài phải tránh xa việc đánh khống MB”, anh N.Ng nói.

Mong được quản lý

Có cả trăm người làm nghề môi giới chứng khoán tự do ở Hà Nội và TP. HCM. Họ là cầu nối giữa bên bán và bên mua cổ phiếu công ty chưa niêm yết. Không còn đánh khống MB, chợ OTC không sôi động như trước nhưng nhu cầu mua bán cổ phiếu của các công ty chưa niêm yết luôn luôn có. “Khách hàng đang đặt tôi tìm mua Gốm sứ Hải Dương, Khóa Việt Tiệp… nhưng không biết nguồn hàng ở đâu”, một môi giới ở Hà Nội cho biết. Theo môi giới này, chợ OTC vẫn tồn tại khi cổ phiếu MB lên niêm yết.

Năm 2010, thị trường đăng ký niêm yết được nâng cấp để thu hút các công ty đại chúng nhưng thị trường tự do là thị trường cho các cổ phiếu giao dịch trước cả khi lên Upcom hay lên sàn Hà Nội. Cổ phần của các CTCP chưa phải là công ty đại chúng cũng được giao dịch trên thị trường tự do.

Nhưng như bất cứ thị trường nào khác, để thị trường cổ phiếu tự do phát triển cần có sự quản lý của nhà nước. “Xe ôm ở các bến xe cũng phải đăng ký để được vào bến thì những môi giới tự do như chúng tôi sẵn sàng bỏ tiền đặt cọc để được CTCK nào đó bảo lãnh. Các môi giới hành nghề nghiêm túc sẵn sàng đóng tiền đảm bảo để làm ăn ổn định lâu dài chứ không phải vào thị trường để tìm cơ hội chụp giật”, chị Chức, một môi giới tự do bày tỏ quan điểm

Advertisements

Chạy đua lãi suất và năng lực quản trị, điều hành

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 1:23 am
Tags: ,
Từ câu chuyện chạy đua lãi suất của các ngân hàng thương mại hiện nay thấy rõ việc nâng cao năng lực quản trị, điều hành là một trong những thách thức lớn của các ngân hàng thương mại trong nước trong năm 2010 và nhiều năm tới.

Trên danh nghĩa lãi suất huy động VND hiện chưa vượt rào 10,5%/năm. Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định các ngân hàng thương mại không có vấn đề gì về thanh khoản.

Thế nhưng, sự căng thẳng về nguồn VND đang ở đỉnh điểm khi một tháng qua lãi suất huy động trên cả thị trường liên ngân hàng và thị trường dân cư đều liên tục bị đẩy lên cao ngất ngưởng.

Lãi suất huy động: Xoay các kiểu

Trên bảng lãi suất, chưa có ngân hàng thương mại nào công bố mức lãi suất huy động vốn từ khu vực dân cư vượt mức 10,5%. Nhưng nếu nhìn vào các chiêu của ngân hàng thương mại thì thấy họ đang “nóng” đến mức nào trong việc huy động vốn.

Hầu hết các ngân hàng thương mại đều tung ra tất cả những chiêu có thể để thu hút khách hàng. Mức lãi suất thưởng thấp nhất mà các ngân hàng đưa ra ở mức 0,05 % và cao nhất có thể lên đến 0,42%/năm.

Do đó, thực tế khi cộng lãi suất từ các hình thức thưởng (thưởng tiền, thưởng lãi suất, lãi suất cho sản phẩm huy động đặc biệt) thì lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại đã vượt rào 10,5%/năm.

Điểm mặt các ngân hàng thương mại đang thực hiện những chương trình khuyến mại hấp dẫn thì thấy đủ cả, từ ngân hàng thương mại nhà nước lớn đến ngân hàng thương mại cổ phần lớn, nhỏ.

Thế nhưng, kết quả không mấy khả quan khi dự tính trong năm nay, tính chung toàn ngành tăng trưởng huy động vốn vẫn thấp hơn tăng trưởng tín dụng khoảng 9%.

Trên thị trường liên ngân hàng, theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, doanh số giao dịch trong tuần gần đây nhất đạt xấp xỉ 120.350 tỷ VND và 2.033 triệu USD, tăng tiếp 8.507 tỷ đồng và 580 triệu USD so với trung tuần tháng 12/2009.

Và đây là tuần thứ ba liên tiếp giao dịch trên thị trường này tăng cao. Sự căng thẳng về thanh khoản còn thấy rõ hơn khi doanh số giao dịch kỳ hạn qua đêm và 1 tuần chiếm tỷ trọng lớn nhất; trong đó giao dịch kỳ hạn 1 tuần chiếm 46%/tổng doanh số giao dịch.

Và tất nhiên, lãi suất giao dịch bình quân trên thị trường liên ngân hàng tiếp tục tăng lên trên 10%/năm. Hiện lãi suất bình quân qua đêm đang ở mức 10,71%/năm.

Lãi suất bình quân cao nhất, theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, là 12%/năm. Nhưng lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho biết, muốn có con số này trên thực tế thì phải cộng thêm vài điểm phần trăm nữa.

“Quân tử” phòng thân?

Tăng trưởng tín dụng quá cao là nguyên nhân chính khiến thị trường huy động vốn căng thẳng như hiện nay. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, hiện tăng trưởng tín dụng đã ở mức 37,7% – cách xa con số 25% mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra hồi đầu năm và vượt gần 8% so với “phanh” dự kiến của Ngân hàng Nhà nước trong những tháng cuối năm là 30%.

Thực tế, việc tăng trưởng tín dụng đã được Ngân hàng Nhà nước và cả các ngân hàng thương mại lường trước do chương trình hỗ trợ lãi suất (tính chung là có đến 5 chương trình) được triển khai từ đầu năm đến nay.

Dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất tuy ở mức hơn 445.000 tỷ đồng, song đây chính là lực đẩy khiến “con tàu tín dụng” không sao phanh lại được, dù Ngân hàng Nhà nước liên tục có cảnh báo đối với các tổ chức tín dụng.

Nguyên nhân thứ hai, và cũng là căn bệnh cố hữu của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam, là hệ quả từ nguyên nhân thứ nhất: sự mất cân đối về kỳ hạn giữa vốn huy động và vốn cho vay. Tuy Ngân hàng Nhà nước chưa công bố, nhưng theo ước tính của các ngân hàng thương mại, hiện hơn 90% vốn huy động VND của các ngân hàng là dưới 12 tháng; trong khi tỷ lệ này trong cho vay trung và dài hạn là 40%.

Cụ thể hơn, nếu nhìn vào bảng huy động lãi suất VND của ngân hàng thương mại có thể thấy rõ sự mất cân đối này. Ví dụ lãi suất huy động kỳ hạn 1 tháng của SHB là 10,44%/năm; từ 12 tháng đến 36 tháng có mức chung là 10,48%/năm.

Ở ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á, lãi suất huy động kỳ hạn 1 tháng và 6 tháng đều ở mức 10,49%/năm. Hay ở Techcombank, lãi suất kỳ hạn 1 tháng cao hơn 15 tháng, tương ứng là 10%/năm và 9,20%/năm.

Nguyên nhân thứ ba, để bình ổn thị trường ngoại hối, trong tháng 12/2009, Ngân hàng Nhà nước đã bán ra một lượng lớn ngoại tệ nên các ngân hàng thương mại cũng “tốn” một lượng VND không nhỏ cho việc này.

Trước tình hình căng thẳng của thị trường, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông điệp sẽ hỗ trợ thanh khoản cho ngân hàng thương mại nào thiếu hụt tạm thời.

Hiện tổng phương tiện thanh toán đã ở mức 28,67% – vượt mức dự kiến (25%) của Ngân hàng Nhà nước. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Giàu cũng hơn một lần khẳng định sẽ làm mọi cách để giữ mức cung tiền trong tầm kiểm soát.

Vì thế, Ngân hàng Nhà nước sẽ không dễ gì tung tiền ra “cứu” ngân hàng thương mại. Nếu như trước đây một ngân hàng nào đó thiếu thanh khoản sẽ được những ngân hàng lớn hỗ trợ, thì ba năm trở lại đây tinh thần “tương thân tương ái” này giữa các ngân hàng thương mại không còn nữa. Hầu hết ngân hàng thương mại lớn đều “làm ngơ” trước khó khăn của ngân hàng nhỏ.

Một lãnh đạo ngân hàng thương mại đã phải thốt lên: “Trong thời buổi khó khăn này “quân tử phòng thân” là hơn cả”. Thậm chí, số ít ngân hàng còn lấy sự khó khăn thanh khoản của ngân hàng bạn làm cơ hội kiếm lời cho mình. Đây cũng là một trong những lý do khiến lãi suất trên thị trường liên ngân hàng bị đẩy lên vượt cả lãi suất cơ bản.

Thanh khoản: Cốt lõi là ở năng lực quản trị ngân hàng

Thanh khoản của các ngân hàng thương mại luôn là vấn đề nhạy cảm và được “dự cảm” hàng năm, nhất là vào dịp tết Nguyên Đán, khi cả nhu cầu tín dụng và chi tiêu của người dân lẫn doanh nghiệp đều tăng. Thêm vào đó là sự “chia sẻ” nguồn vốn cho các thị trường khác (chứng khoán, bất động sản, vàng…).

Đây là vấn đề thường niên của các ngân hàng thương mại. Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia cho rằng, vấn đề thanh khoản hiện chưa nghiêm trọng như năm ngoái, nhưng nếu không xử lý kịp thời sẽ gây khó khăn cho các ngân hàng thương mại.

Hai năm nay, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng vốn điều lệ, tăng năng lực cạnh tranh từ chất lượng sản phẩm, dịch vụ, đến cải thiện hỉnh ảnh trong mắt người dân… nhưng vẫn thua tính chuyên nghiệp của các ngân hàng ngoại.

Chuẩn mực từ chất lượng dịch vụ, chất lượng tín dụng, các chỉ số an toàn… là đánh giá chung đối với các ngân hàng nước ngoài có mặt tại Việt Nam hiện nay.

Một quan chức của Ngân hàng Nhà nước đặt vấn đề: Tại sao trong lúc ngân hàng thương mại trong nước “cuống” lên vì thanh khoản thì ngân hàng nước ngoài vẫn “bình chân như vại”? Nếu nói do họ có sự hỗ trợ của ngân hàng mẹ là không đúng. Vì, trong bối cảnh khủng hoảng vừa qua, chính những ngân hàng mẹ của họ đang gặp khó khăn thì khó có thể hỗ trợ cho ngân hàng con.

Tại sao trong lúc các ngân hàng thương mại trong nước đẩy tăng trưởng tín dụng lên cao quá khả năng của mình thì ngân hàng nước ngoài vẫn kiên định theo cách: chậm mà chắc? Nhiều ngân hàng nước ngoài, thậm chí ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chẳng hạn như ANZ, không chỉ là ngân hàng bán buôn, mà họ đã thực sự trở thành ngân hàng bán lẻ trên thị trường khi triển khai không thiếu hình thức tín dụng nào trên thị trường Việt Nam, kể cả chương trình hỗ trợ lãi suất.

Nhưng hiện không có ngân hàng nước ngoài nào gặp vấn đề về thanh khoản, dù là tạm thời. Vậy, vấn đề nằm ở chỗ năng lực quản trị điều hành của các ngân hàng nội.

Vị quan chức Ngân hàng Nhà nước này khẳng định. Và đây cũng chính là một trong những thách thức lớn mà các ngân hàng thương mại trong nước phải đối mặt trong năm 2010 và nhiều năm tiếp theo

Khủng hoảng kinh tế và khủng hoảng trong kinh tế (học)

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 1:13 am
Tags: , ,
(TBKTSG) – Vào ngày 5-11-2008, trong lúc viếng thăm trường Kinh tế Luân Đôn (London School of Economics) nổi tiếng, nữ hoàng Anh Elizabeth II hỏi các nhà kinh tế hiện diện: “Tại sao không ai tiên đoán được cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay?”. (Nghe đâu hoàng gia đã mất ít nhất 50 triệu bảng Anh vì cuộc khủng hoảng này).

Câu hỏi của nữ hoàng – và có lẽ cũng của nhiều người khác – đã làm các giáo sư hiện diện vô cùng bối rối. Thực vậy, trong các “bong bóng” bị vỡ vì cuộc khủng hoảng tài chính hai năm nay, thì cái bị vỡ một cách “ngoạn mục” nhất có lẽ là “uy tín” của các nhà kinh tế vĩ mô. (Nên nói cho rõ: những chỉ trích này thường nhắm vào kinh tế học vĩ mô (macroeconomics) và kinh tế tài chính (financial economics), còn kinh tế vi mô (microeconomics) thì được xem như “vô can”!). Điều này không chỉ được nhận thấy từ người ngoài ngành, gay gắt nhất lại chính từ các nhà kinh tế. Paul Krugman (Nobel 2008) chẳng hạn, thẳng thắn cho rằng môn kinh tế học vĩ mô trong 30 năm qua “nhẹ lời nhất thì có thể nói là cực kỳ vô ích, còn thật nặng lời thì phải nói là thật sự có hại!”.

Sự “thất vọng” này thường nhắm vào ba điểm. Thứ nhất, kinh tế học là một phần “nguyên nhân” của cuộc khủng hoảng tài chính hiện tại. Thứ hai, đại đa số các nhà kinh tế, dù có trách nhiệm gây ra khủng hoảng hay không, đã không dự báo được nó. Và thứ ba, các nhà kinh tế đã không có một kế sách hữu hiệu nào để “chữa trị” cuộc khủng hoảng này khi nó đã xảy ra.

Hư thực ra sao?

Trước hết, hãy nói về nguyên nhân cuộc khủng hoảng. Tất nhiên, không ai phủ nhận vai trò then chốt của các ngân hàng khổng lồ, các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các ngân hàng trung ương (nhất là Hệ thống Dự trữ Liên bang (Fed) của Mỹ thời kỳ Alan Greenspan làm thống đốc), các chính khách (nhất là Henry Paulson, Bộ trưởng Ngân khố Mỹ thời Bush)… Cũng nên thêm vào danh sách “can phạm” này đông đảo những người có thu nhập thấp nhưng không lượng sức mình, liều lĩnh mua nhà (một phần cũng vì bị các công ty địa ốc dụ dỗ) để rồi không có tiền trả, gây khủng hoảng cho thị trường bất động sản, kéo theo phản ứng dây chuyền đến những thị trường khác…

Tất cả những điều trên đều là đúng, song nhiều người cho rằng thủ phạm sâu xa nhất không phải là vài cá nhân, một số công ty tài chính, thậm chí thể chế chính trị hay kinh tế, mà là một trường phái tư tưởng. Tư tưởng ấy là sự chấp nhận quá dễ dãi, thiếu phê phán, ý niệm “thị trường tự do” ảo huyền và không tưởng. Chính ý niệm ấy, và những hệ luận “logic” (và chỉ là logic!) của nó, là nền móng trí thức, là một lăng kính để nhìn thực tế, mà “ngành kinh tế” (cụ thể ở các nước tư bản) đã chấp nhận gần suốt nửa thế kỷ qua, và được tôn sùng bởi những người làm chính sách như Alan Greenspan. Hệ tư tưởng ấy đã khống chế kinh tế học, trở nên lý thuyết “kinh tế học dòng chính” (mainstream economics), đôi khi gọi là “trường phái Chicago” (vì Đại học Chicago là nơi tập trung đông đảo những nhà kinh tế hàng đầu có tư duy này, và mạnh mẽ rao giảng nó).

Đối với những người cho rằng giới kinh tế đã “đóng góp” vào cuộc khủng hoảng này, thì thủ phạm thật là dễ thấy: đó là tư duy theo “trường phái Chicago” nói trên, và cụ thể là “giả thuyết thị trường hữu hiệu” (efficient market hypothesis) mà cái nôi là đại học này.

Vị trí đặt quảng cáoTrường phái Chicago và “giả thuyết thị trường hữu hiệu”

Một trong những người khai sanh “giả thuyết thị trường hiệu quả” là Michael Jensen (giáo sư Đại học Chicago). Giả thuyết này có ba “phiên bản”. Theo “phiên bản mạnh” (cực đoan) của nó thì tất cả những gì mà người đầu tư cần biết đều được phản ảnh trong giá của chứng khoán. Đây là một hệ quả của thuyết “kỳ vọng hợp lý” (rational expectations) khống chế kinh tế học vĩ mô trong gần 30 năm nay. Một hệ luận của thuyết “kỳ vọng hợp lý” là, về lâu về dài, mọi can thiệp của nhà nước vào thị trường đều vô hiệu, hoặc phản tác dụng, nếu không thật sự là có hại. Giá cả trên thị trường là phản ảnh “những giá trị căn bản”. Không thể nào xảy ra những cái gọi là “bong bóng tài sản”. (Song, nên để ý ngay chỗ tự mâu thuẫn của giả thuyết này: nếu mọi thông tin đều “gói trọn” trong giá, thì ai dại gì tìm (mua) thêm thông tin?). Theo phiên bản “yếu” của giả thuyết này thì không thể dựa vào giá của chứng khoán trong quá khứ để tiên đoán giá của chúng trong tương lai. Còn “phiên bản trung dung” của giả thuyết này thì cho rằng giá chứng khoán là phản ảnh những thông tin “công cộng” (public information) tức là những thông tin mà mọi người đều có được mà không tốn kém gì cả. Phiên bản này của giả thuyết không loại trừ khả năng có những thông tin tư riêng, hoặc thông tin nội bộ, mà giá chứng khoán không phản ánh (và do đó những người sở hữu những thông tin này (hoặc có khả năng đặc biệt để phân tích và khai thác những thông tin ấy) sẽ có lợi thế trên thị trường chứng khoán).

Nói ngắn gọn: “giả thuyết thị trường hữu hiệu” cho rằng “thị trường” là trung thực và không bao giờ sai. Trong “thế giới” của những người tin giả thuyết này, những “bất ngờ” ngoài dự đoán như các loại “bong bóng” (địa ốc hoặc tín dụng) không thể xảy ra! Nhìn từ quan điểm toán học thì “giả thuyết thị trường hữu hiệu” quả là “đẹp” tuyệt vời: mọi sự kiện đều logic, chính xác, ăn khớp với nhau, đâu vào đấy.

Quả thật, mô hình toán học của giả thuyết này là quá “đẹp”: mỗi tác nhân kinh tế đều luôn luôn cư xử hợp lý (thậm chí lạnh lùng!) để “tối đa hóa” quyền lợi của mình, luôn luôn tính toán sáng suốt, với đầy đủ thông tin. Chính vì cái “đẹp toán học” của mô hình này mà “giả thuyết thị trường hữu hiệu” đã quyến rũ biết bao nhiêu nhà kinh tế. Và đó chính là điểm chính của những người quy trách nhiệm cho trường phái Chicago – nếu không là đa số các nhà kinh tế vĩ mô nói chung – cho khủng hoảng kinh tế hai năm nay. Nói rõ ra, những nhà kinh tế này đã quá coi trọng “cái đẹp” mà không chú ý đến thực tế. Họ mê những mô hình toán cực kỳ logic, thật trang nhã, bất chấp sự “hỗn độn”, “bừa bãi” của thực tế. Họ lánh mắt, không nhìn đến những trường hợp ứng xử nằm ngoài mô hình đẹp đẽ của họ, dù những trường hợp này đầy rẫy trên thực tế.

Ngoài những lỗi lầm chung chung của giả thuyết thị trường hữu hiệu do sự thiếu thực tế của nó, có hai sự kiện khác, có liên hệ đến giả thuyết này mà, nghĩ kỹ lại, có thể trực tiếp đóng góp vào khủng hoảng. Một là, chính giả thuyết này đã là cơ sở mà một số nhà kinh tế dựa vào để cố vấn các nhà đầu tư, các ngân hàng phát hành những loại chứng khoán thứ cấp (derivatives). Dùng những công thức toán học và xác suất cực kỳ phức tạp, đó là những “bó chứng khoán” được cho là “gói ghém” một cách tối hảo mức hiểm nguy và mức lợi nhuận. (Tương truyền, chính Ben Bernanke, khi mới nhậm chức thống đốc Fed của Mỹ, cũng không hiểu rõ loại chứng khoán này, phải mời chuyên viên đến giải thích cho ông ta). Hai là, những nhà kinh tế (cố vấn cho các ngân hàng, các quỹ đầu tư) này chỉ phân tích các thị trường tài chính (khác với thị trường lao động, chẳng hạn), và chỉ nghĩ đến cách đầu tư sao cho tối hảo cho thân chủ, chứ không quan tâm gì đến tác dụng của hành vi này đến toàn bộ nền kinh tế. Đây là một nhược điểm mà, nhìn lại, quả là một nguyên do gần gũi của cuộc khủng hoảng tài chính: Khi ước tính xác suất “mất mát”, các nhà kinh tế này gán xác suất bằng zêrô cho những sự cố cực kỳ ít khi xảy ra, tức là xem như những sự cố này không thể nào xảy ra. Song, rõ ràng là “rất ít khi xảy ra” khác với “không thể xảy ra”, và hậu quả của lỗi lầm này càng “khủng khiếp” hơn khi mà tầm cỡ những mất mát khi việc khó-thể-xảy-ra xảy ra là gấp trăm, gấp ngàn, những mất mát thông thường. Đó là điều đã xảy ra trong cuộc khủng hoảng này!

Nói như tỉ phú Warren Buffett: Từ nhận xét là thị trường “thường” hữu hiệu, các nhà kinh tế kết luận rằng thị trường “luôn luôn” hữu hiệu! (Chính Buffett đã tạo nên cơ nghiệp không phải nhờ đầu tư ở những thị trường thường hiệu quả, nhưng vào những thị trường đôi khi không hiệu quả!).

Hai phản ứng

Làn sóng chống lại “kinh tế dòng chính” đến từ hai phía. Từ một phía, nhiều nhà kinh tế trở lại với lý thuyết vĩ mô của Keynes để tìm giải pháp cho cuộc khủng hoảng hiện nay. Từ một phía khác, một số nhà kinh tế khác, phác họa một trường phái kinh tế mới, thường được gọi là “kinh tế học ứng xử” (sẽ giải thích dưới đây). Trường phái này có triển vọng đem vào “kinh tế dòng chính” một hình ảnh xác thực, súc tích hơn về tác phong con người, không như hình ảnh “khô khan”, “lạnh lùng”, cực kỳ đơn giản (dù rất “đẹp” theo nghĩa toán học!) của “trường phái Chicago”.

Trở về với Keynes? Nhóm kinh tế gia thứ nhất thì cho rằng “giả thuyết thị trường hữu hiệu” là sai lầm vì nó đã quên bài học của Keynes: không ai có tất cả thông tin cần có… Hơn nữa, không thể dùng xác suất để gán cho những sự cố chưa từng xảy ra! Nói cách khác: không một mô hình toán nào có thể tiên đoán tương lai, dù chỉ bằng xác suất.

Những nhà kinh tế cổ xúy việc trở về với Keynes tất nhiên gồm những người đã thiên về Keynes từ trước, nhưng đáng kể hơn nữa là có cả những người (như Richard Posner, thuộc “trường phái Chicago”) mà trước đây vẫn cho là Keynes đã lỗi thời.

Hoặc một lý thuyết kinh tế mới? Trong khoảng hai mươi năm gần đây, một nhóm kinh tế gia đã đưa ra một lý thuyết mới gọi là “kinh tế học ứng xử” (behavioral economics). Theo họ, sự ứng xử của những tác nhân kinh tế không hoàn toàn thuần lý, mà có những “thiên lệch” do nhận thức chủ quan, và những xu hướng như “thói bầy đàn”. Thái độ này chúng ta thấy hàng ngày nhưng không thể giải thích trong mô hình “tự do chọn lựa” của kinh tế học tân cổ điển. Thí dụ một người nghiện thuốc lá, tuy chuộng tự do, có thể (ngược đời!) ủng hộ chính phủ cấm hút thuốc (để giúp anh ta bỏ thuốc). Nói khác đi, theo “kinh tế học ứng xử”, hành vi con người là rất phức tạp, không thể giản đơn “mô hình hóa” nó như những tác nhân tối đa hóa lợi nhuận hoặc dụng ích như trong mô hình kinh tế tân cổ điển mà trường phái Chicago, và thuyết “thị trường hữu hiệu” áp dụng không chút ngại ngùng. “Thị trường”, theo kinh tế học ứng xử, bị ảnh hưởng không ít của “cảm tính” thay vì hoàn toàn là những tính toán thuần lý.

Thực ra, chủ đích của môn kinh tế học ứng xử không phải là nhằm giải thích cuộc khủng hoảng tài chính (hay một sự cố vĩ mô nào) nhưng là một đóng góp cho kinh tế vi mô. Chỉ tình cờ là, trong khi phản bác “kinh tế dòng chính” (như bị khống chế bởi “trường phái Chicago” như hiện nay), thuyết kinh tế đối xử đã như một trái mìn làm nổ tung nền móng của “giả thuyết thị trường hữu hiệu”.

Tuy phái “ứng xử” và phái Keynes có nhiều điểm tương đồng, nhưng cũng có nhiều khác biệt. Những người theo Keynes cho rằng chỉ trích của trường phái ứng xử (đối với “giả thuyết thị trường hữu hiệu”) là không cần thiết: chỉ cần vạch rõ sự phi lý của giả định con người có đầy đủ thông tin là đủ “đánh gục” trường phái Chicago rồi! Nhiều người phái Keynes cũng e ngại phái ứng xử ở chỗ phái này không nhìn nhận giả thuyết tối đa hóa dụng ích mà phái Keynes vẫn muốn giữ, không phải vì nó thực tế, nhưng là một phương pháp mô hình hóa hoạt động kinh tế một cách hữu hiệu. Còn những người phái ứng xử thì cho rằng phái Keynes rất giỏi phân tích những hụt hẫng trong thị trường lao động, nhưng không giải thích nỗi những “tì vết” trong thị trường tài chính, mà chính những tì vết này mới là lý do gần gũi của cuộc khủng hoảng hiện nay. Do đó, theo phái ứng xử thì những người theo Keynes không có một biện pháp mới nào để chữa trị cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay ngoài những biện pháp “sao lục” lại những gì Keynes đã đề nghị cho cuộc Đại suy thoái năm 1929.

Đâu là giải pháp?

Rõ ràng là cuộc khủng hoảng hiện tại đã làm trầm trọng thêm sự phân hóa giữa các nhà kinh tế. Dù mất nhiều uy tín, “trường phái Chicago” vẫn còn rất năng động. Tuy ít còn ai biện hộ cho “giả thuyết thị trường hữu hiệu”, họ vẫn còn công kích các “biện pháp Keynes” (mà chính quyền Obama đang sử dụng). Robert Lucas (một trong những “sư tổ” ở Chicago) cho rằng chính sách kích cầu của Obama là một thứ “kinh tế học dỏm”, John Cochrane (một nhà kinh tế Chicago trẻ hơn) thì cho đó là “chuyện thần tiên”. Về phe Keynes thì có Bradford DeLong (Đại học California) cho rằng chúng ta đang chứng kiến không gì khác hơn sự “sụp đổ trí thức” của trường phái Chicago. Và nhiều người khác (như Paul Krugman, nói ở trên) thì còn nặng lời hơn nữa. Phe Keynes, tất nhiên, cho rằng kích cầu là giải pháp không thể tránh, thậm chí họ còn cho rằng Chính phủ Mỹ cần phải kích cầu nhiều hơn nữa!Phe “kinh tế học ứng xử” thì không có nhiều ý kiến về kinh tế vĩ mô (và những người có ý kiến thì đều bênh phe Keynes). Những đề nghị của họ có phần vi mô hơn (chẳng hạn như bảo hiểm y tế phải như thế nào, hay giảm thuế phải ra sao để phản ứng của dân chúng là “hữu hiệu” nhất). Một ví dụ: theo họ, để thực hiện miễn thuế cho mỗi người 120 đô la Mỹ một năm (để kích cầu) chẳng hạn thì, thay vì gửi cho người ấy một cái séc 120 đô la Mỹ cho trọn năm, nên gởi 10 đô la Mỹ hàng tháng, vì kinh nghiệm cho thấy người nhận 120 đô la Mỹ sẽ để dành một ít, không tiêu dùng hết 120 đô la Mỹ. Trái lại, nếu nhận 10 đô la Mỹ mỗi tháng thì anh ta có khuynh hướng tiêu hết 10 đô la Mỹ mỗi tháng, như vậy hiệu ứng kích cầu cho nền kinh tế sẽ lớn hơn!

Không như cuộc Đại suy thoái 1929 đã phát sinh học thuyết Keynes, ít có người cho rằng cuộc khủng hoảng hiện tại sẽ sinh ra một học thuyết mới. Thuyết kinh tế ứng xử chắc là sẽ phát triển hơn, nhưng nó đã có từ trước cuộc khủng hoảng này và chủ đích của nó không phải để giải thích những hiện tượng kinh tế vĩ mô.

Trần Hữu Dũng

Kinh tế châu Âu: Khó khăn còn chưa chấm dứt

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 12:43 am
Tags: , ,
Chưa bao giờ liên minh tiền tệ châu Âu lại tỏ ra mong manh như lúc này.

Nỗi lo sợ về nguy cơ vỡ nợ cấp quốc gia của Hy Lạp hay bất kỳ một nền kinh tế suy yếu nào đó trong khối đang ngày càng gia tăng, buộc các quốc gia châu Âu giàu có hơn phải ra tay cứu trợ. Một lựa chọn khác là họ sẽ phải khai trừ một hoặc một vài thành viên yếu kém nhất ra khỏi khu vực sử dụng đồng euro.

Mặc dù nhiều nhà kinh tế châu Âu cho rằng khó có khả năng xảy ra sự đổ vỡ như vậy, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc lục địa già đã thoát ra khỏi khủng hoảng một cách an toàn.

Ngược lại, họ sẽ phải đối mặt với thách thức khôi phục mức tín nhiệm tài chính của ít nhất một nửa số quốc gia sử dụng đồng euro. Các nhà phân tích cho rằng khó khăn thực sự đối với liên minh tiền tệ lớn nhất thế giới này chỉ đến khi Ngân hàng trung ương châu Âu bắt đầu nâng mức lãi suất lên cùng với sự phục hồi kinh tế ở Đức, Pháp và các nước Bắc Âu. Liệu họ có thể vượt qua được sự căng thẳng về kinh tế, chính trị và xã hội lúc đó hay không!

Những quốc gia trì trệ nằm ở rìa lục địa trong khối như Bồ Đào Nha, Ai len, Italia, Hy Lạp hay Tây Ban Nha (còn được gọi tắt là nhóm Piigs) thậm chí còn phải đối mặt với những lựa chọn nghiệt ngã hơn để ứng phó với viễn cảnh nền kinh tế u ám, thất nghiệp cao và thâm hụt ngân sách phình ra trong vài năm nữa.

Nhà kinh tế học người Tây Ban Nha Jordi Galí, được biết đến với các nghiên cứu về chu kỳ kinh doanh, đồng thời là người đứng đầu Trung tâm nghiên cứu kinh tế học quốc tế tại Barcelona, cho rằng: “Nếu lạm phát ở Pháp và Đức gia tăng thì những nền kinh tế nhỏ hơn sẽ lâm vào tình trạng trì trệ và giảm phát.” – “Sự phục hồi không cân xứng như vậy rất có khả năng xảy ra, và nếu ECB tăng lãi suất thì tình trạng đó sẽ còn tồi tệ hơn nữa.”

Giống như nhiều nhà kinh tế khác ở châu Âu, Galí nhìn nhận trên quan điểm khả năng phục hồi của khu vực đồng euro đã bị đánh giá thấp. Ông cho rằng những biến động gần đây là hậu quả của việc các tổ chức đánh giá tín nhiệm “hiếu chiến”, với ý đồ sửa chữa thất bại trong việc tiên đoán cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn, đã hạ thấp mức điểm đưa ra do nợ quốc gia lớn của Hy Lạp cũng như các nước khác,.

Tuy vậy, ông vẫn nhận định rằng không có một giải pháp nào cho tình trạng khoảng cách về tốc độ tăng trưởng giữa các nước đang ngày càng rộng thêm. Galí cũng chỉ ra nhiệm vụ của ECB là đảm bảo sự ổn định về giá cả trong toàn khối liên minh chứ không phải là vì lợi ích của một số quốc gia riêng lẻ.

Pháp và Đức đã thành công thoát khỏi suy thoái. Tuần trước, chỉ số niềm tin của giới kinh doanh tại Đức – nền kinh tế lớn nhất châu Âu – đạt mức cao nhất trong 17 tháng qua.

Trong khi đó, tại các quốc gia “vùng rìa”, hậu quả dai dẳng của cuộc bùng nổ tín dụng kéo dài hơn 5 năm vẫn chưa có dấu hiệu giảm bớt.

Ai-len, nền kinh tế đầu tiên bị vấp ngã, đã phải thực hiện những động thái quyết liệt về tài chính, cắt giảm mạnh mẽ tiền lương ở khu vực nhà nước. Chính phủ mới của Hy Lap hứng chịu sự bạc đãi của giới đầu tư trái phiếu đã hết kiên nhẫn với những lời hứa cải cách suông, và giờ họ chỉ còn biết cam kết giảm mạnh chi tiêu. Tuy nhiên điều này chưa chắc đã được giới chính trị Hy Lạp đồng thuận.

Và Tây Ban Nha, đứng trước sự thất vọng của rất nhiều chủ nợ lớn, dường như đang cố trì hoãn những vướng mắc về tài chính với hy vọng nền kinh tế trong nước sẽ sớm hồi phục.

Nhiều chuyên gia cho rằng những chính phủ yếu kém tại các quốc gia “vùng rìa” đang phải đối mặt với tình trạng thất nghiệp cao và sự giận dữ của cử tri, vì thế họ không thể giảm những khoản tiền lương, trợ cấp hưu trí và chi tiêu công được nữa.

“Liệu những người này có thực sự nghiêm túc khi nhắc đến cải cách hay không, hay là họ chỉ đang nói những điều người dân muốn nghe?” Edward Hugh nêu lên nghi vấn – ông là một nhà kinh tế học vĩ mô được đào tạo tại Anh, đang sống ở Barcelona, cũng là người từng chỉ trích sự thiếu kiên quyết của chính phủ Tây Ban Nha trong việc đưa ra các quyết sách khó khăn về kinh tế.

Tuy nhiên, sự rối loạn trong hệ thống quản lý hai cấp ở châu Âu có thể dẫn đến cơ hội tốt nhất cho phục hồi kinh tế khi nó làm cho đồng euro mất giá so với USD.

Trên thực tế, euro đã giảm 5% giá trị so với USD trong tháng vừa rồi. Nhiều nhà kinh tế học dự đoán nó sẽ còn tiếp tục suy yếu hơn nữa khi khoảng cách về tăng trưởng giữa các quốc gia chủ chốt và những nước “vùng rìa” tạo thành thế mất cân bằng nghiệm trọng hơn.

Sau đó, sự phục hồi nhờ xuất khẩu gia tăng – như đã diễn ra ở Mỹ, và có thể là ở Anh sắp tới – sẽ dần đưa các nền kinh tế châu Âu vào lại xu hướng hội tụ.

Paul De Grauwe, kinh tế gia tại Brussels hiện đang làm cố vấn cho chủ tịch Ủy ban châu Âu José Manuel Barroso, nói: ”Nếu như có những lo ngại rằng sự chia rẽ trong liên minh tiền tệ châu Âu sẽ làm suy yếu đồng euro thì đó là một tin tốt. Vì vậy, chúng ta nên cổ vũ để Hy Lạp kéo liên minh ra khỏi tình trạng đồng euro cao bất bình thường này.”

Tuy nhiên, kiểu phục hồi kinh tế như vậy không thể diễn ra mau chóng. Ở Ai-len, nơi mặt bằng giá cả đã giảm tới 5%, việc tái cấu trúc để nền kinh tế khỏi dựa dẫm quá nhiều vào ngành xây dựng và bất động sản sẽ phải mất nhiều năm. Và chính phủ không được lòng dân ở Ai-len hiện nay, cũng như tại các quốc gia “vùng rìa” khác, sẽ có một quãng thời gian khó khăn để giải thích với những cử tri bị ảnh hưởng nặng nề của suy thoái rằng tại sao họ phải chấp nhận quyết định tăng lãi suất của ngân hàng trung ương – một động thái nhằm bảo vệ người gửi tiết kiệm tại Pháp và Đức khỏi thiệt hại vì lạm phát nhưng lại gây khó khăn cho hàng triệu người đang thất nghiệp.

Song quyết định khó khăn mang tính lịch sử này của Ai-len sẽ mở ra một tia hy vọng mới – theo lời của Philip Lane, giáo sư kinh tế học vĩ mô quốc tế trường Trinity College Dublin, người phụ trách trang blog nổi tiếng Irish Economy.

Ông nêu ra những dấu hiệu tiền lương ở các ngành dịch vụ bị thiệt hại nặng, lĩnh vực bất động sản và khu vực nhà nước dần ít biến động hơn như là bằng chứng cho thấy quá trình hồi phục, tuy có thể còn lâu nữa mới diễn ra, phải bắt đầu từ bên trong eurozone chứ không phải từ bên ngoài.

Ông Lane nói: “Cuộc khủng hoảng đã cho chúng ta một bài học. Có thể chăng nó đã làm thay đổi cách ứng xử của các quốc gia và khiến cho sự hợp tác trong nội bộ liên minh tiền tệ châu Âu được cải thiện?”, và nhấn mạnh: “Nếu một thứ không thể giết chết bạn thì nó sẽ làm cho bạn mạnh mẽ hơn.”

Theo Hoàng Sơn

Giá nhà đất đang ở ngưỡng mua vào ?

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 12:39 am
Tags:

Dự báo từ đây cho đến hết tháng 3-2010, hàng ngàn tỉ đồng từ các sàn giao dịch vàng sẽ “chảy” vào thị trường chứng khoán. Còn từ tháng 3 đến tháng 6-2010, các nhà đầu tư sẽ chuyển vào đầu tư bất động sản

Sau gần hai năm tụt dốc, thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM đã lấy lại sức và có dấu hiệu hồi phục nhẹ, thậm chí sẽ hồi phục mạnh mẽ vào năm 2010. Để đón đầu cơn “sóng” mới của thị trường, nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng đã đến lúc chuẩn bị hành trang ngay từ bây giờ nếu không muốn lỡ tàu.
Đất hấp dẫn hơn căn hộ

Nếu so sánh với giá nhà đất đầu năm 2008 và hiện nay thì mức giá đất hiện đã giảm nhiều so với trước, trung bình từ 20% đến 50%, trong khi giá căn hộ thực tế không giảm nhiều chỉ ở mức 10% đến 30% so với lúc đỉnh điểm.

Qua khảo sát thị trường cũng như tại các điểm môi giới nhà đất tại khu Đông và Nam TPHCM, hiện giá đất được xem là khá hợp lý để có thể mua vào với mục đích xây dựng nhà để ở hoặc đầu tư. Đơn cử, như khu dân cư Đại Phúc (huyện Bình Chánh) thuộc khu dân cư 6B Nam TPHCM và nằm cách tuyến đường Nguyễn Văn Linh khoảng 700 m, nếu khách hàng chịu chi từ 13 triệu đồng đến 15 triệu đồng/m2 thì có thể sở hữu một nền đất tốt, trong khi vào thời điểm đầu năm 2008, giá đất ở đây được đẩy lên ở mức từ 18 đến 20 triệu đồng/m2 , thậm chí được “hét” 24 triệu đồng/m2 .

Còn tại khu Đông TPHCM, thị trường nền đất quận 9 đã vượt qua quận 2 về độ hấp dẫn bởi đây là nơi có nhiều tuyến giao thông trọng điểm của TP đi qua đã và đang triển khai xây dựng, như: đường vành đai phía Đông nối cầu Phú Mỹ (quận 7) đến cầu Rạch Chiếc (quận 2) dài 8 km với lộ giới 67 m; đường cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây với tổng chiều dài 54,9 km, xa lộ Đông Tây nối vào đường cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây…

Việc các tuyến đường giao thông nối kết với trung tâm TP sẽ giúp giá đất quận 9 lấy lại “phong độ” như thời điểm đỉnh sốt vào cuối năm 2007. Qua khảo sát giá trên thị trường, hiện nhiều có nền đất tại các dự án khu dân cư như: Nam Long, Hưng Phú, Kiến Á, Khang An, Nhà Việt Nam… đang được chào bán với mức giá khá hấp dẫn, trung bình từ 6,5 triệu đồng/m2 trở lên.

Trong khi giá đất đang ở ngưỡng có thể xem xét đầu tư ngược lại, giá căn hộ liệu có tăng hay không vẫn còn là bài toán khó trả lời. Bởi theo phân tích của các chuyên gia, hiện giá bán của căn hộ vẫn còn khá cao so với thu nhập của đại đa số người dân, lượng cung căn hộ trong những năm tới quá lớn (dự kiến hơn 20.000 căn hộ – PV), tâm lý ngại mua căn hộ do những tranh chấp chung riêng – phí quản lý trong thời gian gần đây…

Bao giờ có “sóng”?

Trước câu hỏi này, nhiều chuyên gia địa ốc tỏ ra rất thận trọng bởi thị trường BĐS TPHCM rất khó dự báo, việc tăng hay giảm đôi khi nằm ngoài những quy luật về kinh tế, cung – cầu… mà phụ thuộc nhiều vào tâm lý khách hàng, chính sách quản lý của Nhà nước. Theo ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Sacomreal, từ đây cho đến hết quý I/2010, các dự án căn hộ chắc chắn khách hàng sẽ mua với số lượng nhiều.

Còn ông Trần Văn Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam, cho rằng: Nửa đầu năm 2010 thị trường vẫn trầm lắng, từ tháng 6 trở đi sẽ chuyển biến tốt hơn. Tuy nhiên, với điều kiện là những chính sách liên quan đến thị trường phải được điều chỉnh theo hướng kích thích thị trường, trong đó đặc biệt là khoản thuế liên quan đến chuyển nhượng nhà đất dưới dạng “lúa non” (mua bán, chuyển nhượng… dưới hình thức hợp đồng góp vốn – PV).

Nhận định về thời gian thị trường bắt đầu có “sóng” của ông Thành là có cơ sở. Việc Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các sàn giao dịch vàng phải chấm dứt hoạt động từ ngày 30-3-2010, sẽ khiến hàng chục ngàn khách hàng của khoảng 30 sàn vàng hiện đang giao dịch rút vốn ra, như vậy dẫn đến nhu cầu cần phải đưa nguồn tiền này đầu tư vào các thị trường khác.

Các chuyên gia kinh tế dự báo về kịch bản như sau: Trước mắt, từ đây cho đến hết tháng 3-2010, hàng ngàn tỉ đồng từ sàn vàng phần lớn sẽ “chảy” vào thị trường chứng khoán. Sau khi thị trường này “bùng nổ”, từ tháng 3 đến tháng 6-2010, các nhà đầu tư sẽ cụ thể hóa lợi nhuận thu được từ sàn chứng khoán của mình để chuyển vào đầu tư BĐS. Tuy nhiên, không phải các nhà đầu tư đều nhắm mắt, nhắm mũi mua như trước kia mà họ sẽ đầu tư dựa vào các yếu tố như vị trí, giá cả và pháp lý của BĐS.

Hoàng Lan

Bất động sản đang bị chao đảo vì… chính sách

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 12:38 am
Tags: ,
Thị trường bất động sản đặc biệt nhạy cảm với cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước. Thực tế năm 2009 đã chứng minh điều này.

Thị trường bất động sản luôn đặc biệt nhạy cảm với những cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước. Thực tế năm 2009 đã chứng minh điều này. Đâu là thách thức cơ bản trong năm 2010?

Theo giới kinh doanh bất động sản, phần lớn những “trồi, sụt” của thị trường bất động sản trong năm qua đều bắt nguồn từ quá trình xây dựng, điều chỉnh chính sách của các cơ quan Nhà nước.

Bán nhà phải qua sàn

Cuối tháng 2/2009, giới kinh doanh bất động sản bắt đầu bàn tán về quy định mua bán nhà bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch.

Thực ra, Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007 đã quy định rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch theo quy định của luật này”.

Tuy nhiên, tới đầu năm 2009, thị trường mới thực sự chịu tác động của quy định này, vì khi đó Chính phủ mới ban hành nghị định định rõ các mức phạt hành chính (60-70 triệu đồng) đối với hành vi giao dịch nhà đất không qua sàn.

Theo giải thích của Bộ Xây dựng, giao dịch qua sàn sẽ nâng dần tính minh bạch của thị trường, giảm giao dịch ngầm, hướng tới xây dựng chỉ số bất động sản cho từng vùng miền.

Trên thực tế, nếu nói bất ngờ thì chỉ là các nhà đầu tư cá nhân nhỏ và vừa, bởi từ năm 2007 các doanh nghiệp lớn đã bắt đầu trào lưu thành lập sàn giao dịch bất động sản để đối phó với chủ trương này.

Thế nên, tới tháng 9/2009, toàn quốc đã có tới 226 sàn giao dịch được thành lập. Song tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm 15-20% tổng giao dịch của thị trường.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện vẫn tồn tại những sàn chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá) vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lệch giá)…

Nhức đầu vì tiền đất

Những ngày cuối năm 2009, công dân ở các khu phố sang trọng như Hưng Vượng, Hưng Gia, Mỹ Phúc, Sky Garden… thuộc khu “đô thị kiểu mẫu” Phú Mỹ Hưng (quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh) vẫn đang nhức đầu vì chuyện đóng tiền sử dụng đất. “Bi kịch” tiền đất thực ra đã bắt đầu từ giữa quý III/2009.

Sau một thời gian dài ăn ở ổn định, một số người dân đã “té ngửa” khi đi làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất bị cơ quan chức năng yêu cầu nộp 100% tiền sử dụng đất.

Điều đáng nói là số tiền này là rất lớn do giá đất Nhà nước quy định ở khu vực này đã tăng nhanh qua từng năm. Ở thời điểm quý III/2009, căn hộ chung cư bình thường cũng phải nộp vài trăm triệu đồng, còn nhà riêng lẻ khoảng 100m2 phải nộp lên đến tiền tỷ mới được cấp chủ quyền căn hộ.

Nhiều người dân vô cùng bức xúc vì cho rằng, sự mập mờ khi làm hợp đồng và chậm trễ khi làm giấy tờ hợp thức của chủ đầu tư đã khiến người mua “phải đóng tiền mua nhà đất tới hai lần”.

Không chịu được những khoản chi khổng lồ, khách hàng Phú Mỹ Hưng kiên quyết không đóng tiền và tổ chức khiếu nại tập thể, thậm chí cho rằng khoản thu 100% tiền sử dụng đất của Chi cục thuế quận 7 là không hợp pháp.

Trong những tháng tiếp theo, nhiều vụ mua bán ở khu vực vốn sôi động nhất của thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh đã đổ bể bởi vụ lùm xùm về tiền sử dụng đất mãi chưa thể giải quyết dứt điểm này.

Cũng từ giữa tháng 8/2009 tới nay, báo chí, các cơ quan chức năng của Thành phố Hồ Chí Minh, doanh nghiệp, người dân, luật sư, các chuyên gia… liên tục vào cuộc, tranh luận, tìm hướng giải quyết nhưng bế tắc vẫn chưa được giải quyết.

Đề xuất mới nhất “chỉ thu 30% tiền sử dụng đất theo giá quy định tại khu vực này” cũng được cho là “chưa phù hợp” và “không có cơ sở pháp luật”.

Chộn rộn bởi sắc thuế

Cuối quý III/2009, thị trường bất động sản lại một phen “chao đảo” bởi quy định phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất. Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng cơ quan chức năng chưa triển khai thu thuế.

Theo hướng dẫn ban đầu của Bộ Tài chính, có hai mức thuế chuyển nhượng bất động sản: hoặc 25% trên tiền lãi nếu xác định được giá vốn và các chi phí liên quan; hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan.

Hướng dẫn tiếp theo của Bộ Tài chính còn “sát ván” hơn khi quy định các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản cũng phải nộp thuế như đối với hoạt động chuyển nhượng.

Bộ Tài chính khẳng định, việc thu thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và rõ ràng hơn, tạo tính công bằng về mặt nghĩa vụ giữa thu nhập từ đầu tư bất động sản và các ngành nghề khác.

Trước mắt, việc thu thuế có thể ảnh hưởng nhất định tới thị trường nhưng về lâu dài đây là một quyết sách đúng đắn và cần thiết. Theo lời khuyên của các luật sư, với quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, từ nay, khi mua bán nhà, hai bên bán/mua nên khai đúng giá bán/mua ghi trên hợp đồng công chứng.

Việc ghi đúng giá sẽ có lợi cho bên mua vì sau này khi bên mua bán lại sẽ có cơ sở để chứng minh được giá mua để được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch.

Rung động vì “Dự lệnh”

Cuối năm, thị trường văn phòng cho thuê lại “dậy sóng” khi Bộ Xây dựng khuyến cáo các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nên hạn chế chuyển căn hộ chung cư thành văn phòng cho thuê.

Dù đây mới chỉ là động thái có tính chất “rung chuông” cảnh báo của Bộ Xây dựng, chưa phải là một mệnh lệnh hành chính, song một số phương tiện truyền thông đã “hiểu lầm”, đưa tin Bộ đặt lệnh cấm chuyển căn hộ chung cư thành văn phòng cho thuê.

Kết quả, giá căn hộ, nhất là ở những khu vực thịnh hành “mốt” chuyển công năng sang cho thuê đã giảm nhẹ. Cũng trong chuỗi phản ứng dây chuyền, giá thuê văn phòng cũng nhích nhẹ sau gần 1 năm trời rơi vào cảnh ốm o vì suy thoái kinh tế.

Chưa rõ bao giờ “dự lệnh” của Bộ Xây dựng mới thực sự trở thành “nghiêm lệnh”, tuy nhiên, cũng như nhiều chính sách khác, tác động tới thị trường của nó là rõ ràng và không thể trì hoãn.

Cũng là một dạng “dự lệnh” bởi dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2011, song dự Luật Thuế nhà đất đã bắt đầu ít nhiều ảnh hưởng tới thị trường. Được cho là “sẽ tác động tới đại bộ phận người dân”, dự Luật này đề ra các mức thuế suất đối với việc sử dụng nhà và đất của mọi đối tượng trong đời sống xã hội.

Đáng chú ý, dự luật được kỳ vọng sẽ “đánh” mạnh, “đánh” đau vào giới đầu cơ nhà đất, những đối tượng đang hoạt động mạnh và nắm quyền chi phối trên thị trường bất động sản hiện nay.

Đang tiếp tục được bàn thảo trước khi trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 7, “dự lệnh” thuế nhà đất sẽ tiếp tục là mối quan tâm của giới kinh doanh bất động sản trong năm 2010.

Theo Vietnamplus

Create a free website or blog at WordPress.com.