Ktetaichinh’s Blog

June 1, 2010

Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho căn hộ siêu nhỏ

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 5:10 pm
Tags: ,
Cập nhật lúc : 1:56 PM, 01/06/2010
Bên trong căn hộ siêu nhỏ của Công ty Đất Lành.

Bộ Xây dựng vừa có công văn số 942/BXD-QLN trả lời về việc xây dựng căn hộ siêu nhỏ trong nhà ở chung cư thương mại.

Trước đó, Bộ Xây dựng nhận được công văn số 31/CV ngày 10/3/2010 của Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, kiến nghị cho phép đầu tư xây dựng loại căn hộ có diện tích 20 – 30 m2 trong nhà ở chung cư thương mại, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng độc thân có thu nhập thấp.

Đại diện Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, công tác phát triển nhà ở trên địa bàn để phục vụ nhu cầu của nhân dân thuộc trách nhiệm của UBND thành phố. Bộ Xây dựng đề nghị UBND Tp.HCM xem xét, đánh giá nhu cầu thực tế của loại căn hộ này trên địa bàn và đề xuất của Đất Lành để hướng dẫn công ty thực hiện dự án trên cơ sở quy định của pháp luật, đồng thời đáp ứng được nhu cầu của nhân dân.

Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, nếu thấy nhu cầu này trên địa bàn có nhiều và cấp thiết thì có thể đề xuất cho phép xây dựng thí điểm loại căn hộ có diện tích nhỏ, từ 20 – 45 m2, với một tỷ lệ hợp lý trong nhà ở chung cư thương mại để có cơ sở tổng kết, rút kinh nghiệm, báo cáo cơ quan có thẩm quyền cho phép sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật hiện hành cho phù hợp với thực tế.

Căn hộ mẫu 20 m2 đã được Đất Lành đưa ra giới thiệu lấy ý kiến khách hàng tại dự án tại chung cư Thái An (đường Nguyễn Văn Quá, quận 12, Tp.HCM) vào cuối tháng 4 vừa qua, có chiều ngang khoảng 2,8 m, dài khoảng 7 m. Bên trong gồm bếp, nhà vệ sinh, ban công (từ 1-2 m2), phần diện tích còn lại đủ bố trí một giường ngủ.

Tuy nhiên sau đó, Sở Xây dựng Tp.HCM đã ngay lập tức yêu cầu Đất Lành xác nhận và khẳng định rõ đây là mô hình nghiên cứu về căn hộ có diện tích 20 m2 cho một người ở, qua đó đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền quy định về diện tích căn hộ, tránh gây hiểu lầm cho khách hàng.

Cơ quan này cũng khẳng định, việc khai trương căn hộ mẫu nói trên là chưa có cơ sở pháp lý, do loại căn hộ này chưa được phê duyệt trong dự án chung cư Thái An.

Ngoài ra, diện tích loại căn hộ này chưa phù hợp theo Luật Nhà ở và các tiêu chuẩn xây dựng theo quy định hiện hành, dễ gây ngộ nhận cho khách hàng là chủ đầu tư giới thiệu sản phẩm bán căn hộ 20 m2.

Sau sự kiện loạt căn hộ diện tích siêu nhỏ của Đất Lành bị Sở Xây dựng Tp.HCM “tuýt còi” vì cho rằng đụng Luật Nhà ở hiện hành, nhiều ý kiến đã tỏ ra băn khoăn về việc có nên linh hoạt “xé rào” để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây căn hộ giá thấp và đáp ứng một nhu cầu rất thật của cuộc sống hay không.

Advertisements

March 20, 2010

Ớn lạnh với chung cư nát

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 2:04 am
Tags: , ,
Cập nhật lúc : 8:12 AM, 19/03/2010

Trong khi kế hoạch tháo dỡ, di dời chưa được thực hiện thì việc quản lý, đảm bảo an toàn cho hàng chục chung cư hư hỏng nặng tại TP HCM và Hà Nội lại gần như không được ngó ngàng, khiến hàng nghìn hộ dân phải sống trong nơm nớp lo sợ.

Theo Sở Xây dựng TP HCM, thành phố này còn khoảng 100 chung cư cũ nát cần cải tạo hoặc xây dựng mới. Riêng trong năm 2010, sẽ tháo dỡ 100.000 m2 sàn chung cư hư hỏng nặng, di dời 2.000 hộ dân. Tuy nhiên, đến nay kế hoạch này vẫn chưa thực hiện được và hàng ngàn hộ dân vẫn phải sống trong điều kiện hết sức nguy hiểm

“Tường nứt, lan can gãy…”

Tiếp xúc với chúng tôi, chị Ngân, lầu 3, chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, than thở: “Gần một năm nay, hơn 200 hộ dân ở đây từng ngày đối mặt với cảnh nhà chuẩn bị… sập. Chúng tôi phải sống chung với rác, mùi hôi thối, đứng trong nhà mà nước thải rơi lộp bộp lên đầu”. Chị Ngân cho biết lan can bằng sắt đã mục gãy, lung lay rất nguy hiểm, trong khi sàn nhà võng, tường nứt. Hệ thống tiêu thoát nước thải cũng bị tắc nghẽn, khiến nước thải từ đường ống ở các tầng lầu không thoát được, chảy tràn lan gây ô nhiễm nặng. Thỉnh thoảng, vài mảng bê tông trên trần lại “bỗng dưng rơi xuống”.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo đã gỉ sét, mục gãy, lung lay rất nguy hiểm. Ảnh: Lê Hưng

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo nguyên là một khách sạn được xây dựng từ trước năm 1975.  Tòa nhà 12 tầng, cao nhất Sài Gòn vào thời điểm ấy, giờ là chung cư trên 40 tuổi, bị xếp vào loại mất an toàn phòng cháy chữa cháy và rất nguy hiểm vào mùa mưa, do mục nát nghiêm trọng. Đây là một trong những chung cư nằm trong kế hoạch di dời khẩn cấp năm 2010 của TP HCM.

Theo TS Trịnh Huy Thục, nguyên Cục trưởng Cục quản lý Nhà (Bộ Xây dựng), việc triển khai thực hiện cải tạo, xây mới các chung cư, tập thể cũ ở Hà Nội và TP HCM diễn ra quá chậm chạp. Thủ tướng Chính phủ đã lấy năm 2015 là mốc giải quyết dứt điểm việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ nhưng đến nay tiến độ công việc vẫn chưa đâu vào đâu.

Cũng theo TS.Thục, trách nhiệm chính thuộc về lãnh đạo UBND hai thành phố. Theo ông Thục, vấn đề chính hiện nay là chính quyền chưa tìm ra bài toán giải quyết hài hòa quyền lợi của các bên: người dân – chủ đầu tư – nhà nước. “Cải tạo, xây mới chung cư cũ không thể chỉ chú trọng tới lợi ích của chủ đầu tư mà quên quyền lợi, lợi ích của người dân. Quá nhiều chung cư cũ ở Hà Nội và TP HCM đang xuống cấp trầm trọng, ảnh hưởng tới tính mạng của người dân. Nếu gượng ép sẽ phát sinh khiếu kiện, càng cản trở quá trình thực hiện”, TS. Thục nói.

Tương tự, tại lô IV và VI của cư xá Thanh Đa, được xây dựng từ năm 1973, quận Bình Thạnh, người dân đang phải tập quen nếp sinh hoạt với… độ nghiêng. Hai tòa nhà này bị nghiêng từ nhiều năm nay. Phần chân hai dãy nhà cách nhau khoảng 4m, nhưng “ngọn” đã thành hình chữ… V ngược. Anh Thành, một cư dân ở đây, cho biết: Từ vách này đến vách kia cách nhau 4m, nhưng cư dân tầng 3, 4 dễ dàng… bước qua thăm hỏi nhau. Nhà này mượn đồ nhà kia chỉ với tay là lấy được. “Còn đồ đạc trong nhà thì di chuyển tự do, nhiều lúc tủ lạnh, máy giặt từ cửa trước tự động chạy dồn về cửa sau!”, anh Thành nói.

Trống đánh xuôi, kèn thổi ngược

Theo Sở Xây dựng TP HCM, có nhiều vấn đề khiến dự án di dời, cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư bị kéo dài. Đó là các thủ tục pháp lý để lập dự án xây dựng mới rất phức tạp; vấn đề đền bù giải tỏa khó khăn, trong khi doanh nghiệp hầu như không mặn mà với việc xây mới chung cư cũ (sau khi tính toán tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, doanh nghiệp thấy việc kinh doanh không lợi nhuận, trong khi việc giải tỏa, tái định cư lại rất rắc rối). Điển hình tại dự án chung cư Thanh Đa. Mặc dù TP HCM đã có kế hoạch giải tỏa khu vực này để đầu tư một khu đô thị mới từ nhiều năm qua, nhưng hiện tình hình vẫn giậm chân tại chỗ, do nhà đầu tư không hưởng ứng.

Trong khi đơn vị quản lý khẳng định đang khẩn trương di dời, thì người dân các chung cư cũ “vẫn chưa nghe gì” về chuyện tái định cư. Theo chị Ngân, thành phố cho di dời từ cuối năm 2007, nhưng đến nay chỉ có khoảng 1/2 số hộ được đến chỗ ở mới, số còn lại chỉ nghe nói là… chờ. Nhưng chờ đến bao giờ và đi đâu thì không ai biết. Đáng nói là BQL chung cư đã giải tán, chỉ còn tổ bảo vệ tự quản 3 người, chia nhau mỗi người một ca trực chiếu lệ. Vấn đề vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy cũng trong tình trạng “cha chung không ai khóc”.

Cô N., lô F, cư xá Lý Thường Kiệt, quận 11, cũng cho biết: Chúng tôi được thông báo đến tháng 5.2010, toàn bộ hộ ở lô  A, E, F, G, H sẽ di dời, nhưng giờ sắp hết tháng 3 mà chưa thấy động tĩnh. Tại cư xá Thanh Đa, hơn 4.000 hộ dân cũng  chỉ “nghe nói” sẽ đi. Nhưng khi nào đi và đi đâu thì chẳng ai biết.

Hà Nội: Chủ đầu tư chỉ “hăng hái” với chung cư mặt đường

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, gần 20 khu nhà, chung cư cũ đã được đăng ký nghiên cứu cải tạo, tập trung tại Thượng Đình, Khương Thượng, Thành Công, Phương Mai, Vĩnh Hồ, Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, Nghĩa Tân, Hào Nam, Quỳnh Mai, Nghĩa Đô, Láng Hạ, Láng Trung, Kim Liên, Nam Đồng, Tân Mai…

Tuy nhiên, theo lãnh đạo Sở, việc cải tạo, xây mới các khu vực này gặp không ít khó khăn. Chỉ có các khu chung cư đơn lẻ, vị trí mặt đường mới được chủ đầu tư “hăng hái” tham gia. Trong khi những khu vực quy hoạch cải tạo phải nâng cấp đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, đáp ứng đủ dân cư trong phạm vi dự án, thì khả năng thu hồi vốn kém và “kén” chủ đầu tư.

Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, các khu vực xuống cấp và gây nguy hiểm như khu tập thể Giảng Võ, khu I  (1, 2 , 3) Thành Công đều đang được thực hiện. Mặc dù đã lên danh sách các khu nhà đưa vào cải tạo, xây mới nhưng hiện còn rất nhiều vướng mắc về quyền lợi (của cả người dân và doanh nghiệp) và quy hoạch đô thị.

Mặc dù theo quy định, diện tích căn hộ đền bù lớn gấp 1,5 lần nhưng người dân vẫn không đồng tình và luôn muốn phải lớn gấp 2 – 2,5 lần. Khi yêu cầu của người dân quá cao, chủ đầu tư buộc phải tính tới bài toán xây thêm nhiều phòng ốc, xây cao lên để bù lại chi phí. Tuy nhiên, tại nhiều dự án, chủ đầu tư và người dân thỏa thuận được với nhau thì lại vướng về quy hoạch của Chính phủ và TP. Theo ông Tuấn, hiện có 2 cách để khơi thông vướng mắc. Thứ nhất, xây dựng những khu vực tái định cư để đưa người dân ra đó, để được ở những căn hộ có diện tích rộng hơn. Thứ hai, xây dựng chung cư tập trung. Tuy nhiên, vướng mắc chính hiện nay là hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông đi lại chưa thể nhanh chóng đồng bộ, và cần thời gian dài để thực hiện.

March 17, 2010

Sợ cháy, một số chung cư ngừng đổ rác qua đường ống

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 2:37 pm
Tags: , ,

17/03/2010 06:54:12

Người dân sống tại các chung cư dựng thêm lồng sắt bịt kín ban công, tự chặn lối thoát của mình khi có thảm họa cháy. Những chuồng cọp vẫn nằm im lìm không được mở.

TIN LIÊN QUAN

TS Trịnh Thế Dũng – Trưởng khoa Phòng cháy (ĐH PCCC) cho rằng, chính những ban công biến thành chuồng cọp làm cản trở lớn đối với công tác chữa cháy. Xe thang hoạt động chữa cháy đành bó tay.

Khi có sự cố cháy, xe thang cứu cháy đành bó tay  vì chuồng cọp.
Khi có sự cố cháy, xe thang cứu cháy đành bó tay  vì chuồng cọp.

Chuồng cọp xuất hiện ở nhiều nhà chung cư cao tầng trong các khu đô thị Trung hòa – Nhân chính, Nam Trung Yên, Yên Hòa, Dịch Vọng… để trưng cây cảnh, lồng chim và ngăn trộm.

Một nhà chung cư cao tầng trên đường Hoàng Quốc Việt chỉ còn vài ban công chưa bị… chuồng cọp hóa.

Anh L. sống tại khu ĐTM Yên Hòa (Cầu Giấy – Hà Nội) cho biết: “Bỏ lồng sắt thi lo trộm đột nhập. Trước mắt để thế vẫn cứ thấy yên tâm hơn”.

“Nếu an ninh tốt hơn và có quy định tất cả cùng gỡ chuồng cọp vì mục đích an toàn phòng cháy chung thì mình cũng gỡ”. Một người dân sống tại nhà C – khu chung cư phường Dịch Vọng cho hay.

Không chỉ chuồng cọp, ống đổ rác không đảm bảo tiêu chuẩn an toàn cháy cũng là mối đe dọa với người dân ở các chung cư. Một số chung cư đã bắt đầu ngừng đổ rác qua đường ống.

ggg
Phòng rác nằm trong tầng hầm để nhiều ô tô – xe máy.

Tại nhà CT 6 – khu ĐTM Yên Hòa, phòng rác tập trung lại nằm ở tầng hầm của tòa nhà, nơi để nhiều ô tô, xe máy. Cửa phòng rác không có gioăng che kín khiến thảm họa cháy tăng lên gấp đôi.

Ông Nguyễn Hồng Quang – Phó GĐ Công ty TNHH MTV quản lý BĐS Constrexim khẳng định: “Một số nhà chung cư có phòng rác bên ngoài, một số thì ở phía trong hầm.

Không thể thay đổi thiết kế ống rác tại các nhà chung cư này được. Trước mắt, người dân đang ngừng đổ rác qua ống rác.

Từng tầng sẽ có thùng đựng rác riêng và thuê nhân công thu gom rác hàng ngày trong thời gian không dùng ống đổ rác”.

February 9, 2010

“Ác mộng” khi sống ở chung cư

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 12:29 am
Tags: ,
09:06:00 08/02/2010
Những tưởng, chung cư và căn hộ là những nơi có được cuộc sống an nhàn nhất. Nghiệt nỗi, từ giấc mơ an cư lạc nghiệp đã khiến người dân lâm vào cảnh dở khóc dở cười…

Khách hàng nằm trên thớt, thoải mái chặt chém

Theo phản ánh của chị Đinh Thị Hoa, ngụ tại quận 4, TP HCM chị mua căn hộ B4, tầng 10 tại chung cư Constrexim Square quận 4, TP HCM. Lẽ ra, chị Hoa phải được nhận căn hộ này vào tháng 4/2009, tuy nhiên, mãi đến đầu tháng 1/2010 chị mới được bàn giao căn hộ trên. Hợp đồng mua bán nhà của chị được ký kết với công ty CP Đầu tư Xây dựng và XNK Số 2.

Dù giao nhà trễ, thế nhưng công ty vẫn không chịu bồi thường theo quy định trong hợp đồng. Đưa bản hợp đồng cho chúng tôi xem, chị Hoa cho biết: “Trong điều 6 của hợp đồng mua bán nhà đã ghi rõ trường hợp chủ đầu tư giao nhà trễ hạn sẽ phải chịu trách nhiệm trả lãi suất chậm tiến độ là 1%/tháng/giá trị hợp đồng cho khách hàng”.

Ngoài ra, theo hợp đồng thì diện tích căn hộ của đặt mua của chị Hoa chỉ 81,4m2. Không hiểu sao, chủ đầu tư tùy tiện cơi nới lên 90m2. Sự việc vỡ lở, đến khi giao nhà chị mới biết diện tích căn hộ của mình không đúng như thỏa thuận. Tuy nhiên, việc cơi nới trên đã được phía chủ đầu tư bắt người dân phải trả thêm xấp xỉ 21 triệu đồng/m2, chênh lệch nhiều so với hợp đồng được ký kết trước đó.

Không chỉ vậy, phía chủ đầu tư còn gắn thêm những thiết bị phụ trợ và thay thế tất cả những vật dụng không đúng như hợp đồng cam kết trước đó. Theo chị Hoa, dù nhiều lần chị đã phản ánh với phía đầu tư là không gắn những thiết bị trên, nhưng phía chủ đầu tư vẫn cố tình thực hiện và bắt phải thanh toán tiền. Đơn cử, vòi sen của chị cũng bị thay thế, trong hợp đồng nền nhà được lót bằng gạch nhưng bị thay thế bằng nền gỗ, thay bồn tắm không đúng như hợp đồng, gắn thêm bếp âm…

Dân tái định cư cũng bị… xơi tái

Tại khu chung cư Lý Chiêu Hoàng, quận Tân Bình, có đến hơn 200 người dân đến sinh sống tại đây. Mới chỉ hơn 2 năm thôi mà chung cư đã xuống cấp trầm trọng. Theo phản ánh của người dân và chúng tôi trực tiếp ghi nhận hiện trạng, thì nền nhà đã bị sụt lún và cầu thang bộ đang trong tình trạng xuống cấp. Chưa hết, công viên bị hoang phế cỏ mọc xanh um. Mặc dù tổng thể khu chung cư xuống cấp như vậy, nhưng đến nay phía công ty Quản lý Kinh doanh nhà TP HCM vẫn chưa có biện pháp gia cố.

Chung cư Lý Chiêu Hoàng xuống cấp trầm trọng và thu phí quản lý quá cao.

Ông Trần Cường, tổ trưởng lô A, chung cư Lý Chiêu Hoàng cho chúng tôi biết, đây là khu tái định và tập trung hầu hết là những hộ dân nghèo trong diện rất nghèo. Gần đây nhất, phía Công ty Quản lý Kinh doanh nhà TP HCM đã yêu cầu người dân phải nộp mức phí quản lý chung cư đến 3% tổng giá trị căn hộ và chỉ thu một lần. Đối với người dân, số tiền trên là quá lớn và vượt quá khả năng.

Anh Trọng Nam, một người dân sinh sống tại chung cư Lý Chiêu Hoàng cho chúng tôi biết: “Với cách tận thu như trên, chúng tôi không thể kiếm đâu ra tiền để đóng một lần như thế”.

Đối với người dân ở khu chung cư Tản Đà, quận 5 cũng đang khiếu nại về việc thu phí quản lý căn hộ quá cao. Theo quy định của Sở Xây dựng TP, mức trần là 9.000 đồng/m2 đối với căn hộ hạng A, tuy nhiên, người dân ở đây phải bị thu mức phí 8.600 đồng.

Theo người dân, tầng hầm để xe của chung cư này đã bị làm nơi sở hữu riêng và lấy hành lang của chung cư để cho thuê mướn lại. Anh Lý Trọng Nhân, sống tại chung cư cho chúng tôi biết: “Cùng đường mới đến sống tại các căn hộ như thế này, chứ thực ra người dân bị hành dữ lắm

January 27, 2010

Bất cập trong việc phân hạng nhà chung cư

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 4:50 am
Tags: , , ,

Cái nhãn “cao cấp” lại đang được nhiều chủ đầu tư “gán” cho các dự án nhà chung cư một cách vô tội vạ để thu lợi


Việc phân loại nhà chung cư đã được đề cập từ khá lâu. Tuy nhiên, đến nay các cơ sở pháp lý để phân loại nhà chung cư vẫn còn rất sơ sài, trong khi thực tế cuộc sống đang đòi hỏi phải gấp rút đưa ra các tiêu chí phân loại nhà chung cư cụ thể để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn.

Tại sao phải phân loại nhà chung cư?

Phân loại nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe…) kèm theo căn hộ được bán.

Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lượng.

Tuy nhiên, dù thị trường bất động sản của Việt Nam đã được hình thành từ nhiều năm qua nhưng lại vận hành thiếu minh bạch và ít có tính thị trường nhất so với các loại hàng hóa khác. Điều đó giải thích tại sao thị trường bất động sản phát triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội.

Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2009 hướng dẫn về phân loại nhà chung cư nhằm đưa ra các cơ sở, tiêu chí, quy trình phân loại, đồng thời để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư.

Theo đó, việc đánh giá, phân loại nhà chung cư phải được thực hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập.

Bốn tiêu chí chính để phân loại nhà chung cư gồm: quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Căn cứ trên các tiêu chí này, chủ đầu tư sẽ tự đối chiếu và xếp hạng nhà chung cư để kinh doanh.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một trong những điều kiện bắt buộc để được tham gia sàn giao dịch đối với các chung cư là phải phân loại nhà chung cư.

Để tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, các chủ đầu tư (chủ sở hữu) phải đánh giá, phân loại chất lượng sử dụng nhà chung cư của mình theo các tiêu chí tại Thông tư 14 như đã kể trên.

Quy định là vậy, nhưng trên thực tế, cái nhãn “cao cấp” lại đang được nhiều chủ đầu tư “gán” cho các dự án nhà chung cư một cách vô tội vạ để thu lợi. Các căn hộ có giá bán từ 10-15 triệu đồng/mét vuông cũng là chung cư cao cấp; giá từ 30-45 triệu đồng/mét vuông cũng chỉ là chung cư cao cấp. Đâu là thực, đâu là hư?

Bất cập trong phân loại nhà chung cư

Theo Thông tư 14, nhà chung cư được chia thành bốn loại.

Trong đó, nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; nhà chung cư hạng 2 có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo; nhà chung cư hạng 3 có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; và nhà chung cư hạng 4 có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư các dự án nhà chung cư đang gặp khó khăn trong việc thực hiện Thông tư 14. Ví dụ, muốn được xếp căn hộ loại 1 (cao cấp nhất), căn hộ phải thỏa mãn tất cả các tiêu chí được liệt kê, trong đó có nhiều tiêu chí rất khó thực hiện trong điều kiện hiện nay, như quy định: “Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô”.

Hơn nữa, các tiêu chí phân loại nhà chung cư quy định tại phụ lục đính kèm Thông tư 14 còn quá chung chung và sơ sài. Ví dụ đối với yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, quy định đối với chung cư loại 1 hoặc loại 2 là “có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh”, “không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp”. Tuy nhiên, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn như thế nào được xem là thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, rộng rãi, thoáng mát và sạch đẹp. Quy định chung chung như thế nên ai muốn hiểu thế nào cũng được.

Với các quy định không cụ thể và rõ ràng như kể trên, việc đánh giá để phân loại nhà chung cư có thể sẽ rất tùy tiện. Chủ đầu tư vẫn có thể tự đánh giá chung cư của mình là cao cấp trong khi chất lượng thực tế chỉ ở mức trung bình.

Theo quy định, việc phân hạng nhà chung cư do chủ sở hữu tự đánh giá và tùy theo mức độ sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.

Vẫn biết cơ sở pháp lý trực tiếp điều chỉnh quan hệ mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và người mua là hợp đồng mua bán căn hộ nhưng ngay cả mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2009 ngày 25/2/2009 cũng không có quy định về điều khoản phân loại nhà chung cư.

Do đó, nếu có xảy ra tranh chấp liên quan đến việc phân loại nhà chung cư, cơ quan giải quyết tranh chấp cũng sẽ phải căn cứ trên các cam kết chung chung giữa các bên và tiêu chí phân loại nhà theo Thông tư 14 để giải quyết vì hiện tại đây là thông tư duy nhất hướng dẫn về vấn đề này.

Cần minh bạch hơn

Rõ ràng, với những quy định mang nhiều định tính và còn bất cập, Thông tư 14 vẫn chưa thực hiện được mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Hơn nữa, nó cũng tạo ra sự tùy tiện cho các chủ đầu tư trong việc tự đánh giá, phân loại nhà chung cư và cũng gây nhiều thiệt thòi cho những nhà đầu tư nghiêm túc vì sản phẩm thực sự cao cấp của họ không được phân biệt rạch ròi với các sản phẩm khác.

Nên chăng, cần có những quy định rõ ràng hơn, tránh cách hiểu nhập nhằng, và có tính khả thi hơn trong việc phân loại nhà chung cư. Bên cạnh đó, ngoài việc xây dựng, ban hành tiêu chuẩn phân loại, cũng cần có một tổ chức trung gian đánh giá và công nhận kết quả phân loại cho từng tòa nhà chung cư cụ thể.

Nếu đáp ứng được các yêu cầu về phân loại nhà chung cư, nhà đầu tư có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền công nhận. Và khi chủ đầu tư đưa căn hộ lên sàn giao dịch, cũng phải cung cấp tất cả các thông tin liên quan để người tiêu dùng lựa chọn, đánh giá và quyết định.

LS. Nguyễn Gia Huy Chương – Nguyễn Thị Kim Lan (TBKTSG)

Create a free website or blog at WordPress.com.