Ktetaichinh’s Blog

December 19, 2009

“Nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM sẽ dồi dào”

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 6:06 pm
Tags:

PHAN DƯƠNG
10:55 (GMT+7) – Thứ Năm, 17/12/2009

Đến năm 2010 thị trường Tp.HCM có thể có thêm khoảng 8.500 căn hộ

Theo nhận định của Công ty tư vấn, nghiên cứu bất động sản VietRees, xu hướng đô thị hoá sẽ diễn ra mạnh mẽ trong năm 2010, nhất là các khu vực vùng ven Tp.HCM và giáp với các tỉnh Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai.

Theo đó, nguồn cung nhà ở sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu do tốc độ di cư dân số từ ngoại thành và các tỉnh lân cận đổ về thành phố tăng nhanh.

Số liệu thống kê của Công ty VietRees cho thấy, các dự án đang trong quá trình xây dựng, đến năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trường Tp.HCM thêm khoảng 8.500 căn hộ, và thêm từ 10.000 – 15.000 căn hộ vào năm 2011. Khả năng con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo.

Cung căn hộ bình dân có thể tăng 4 lần

Các chủ đầu tư ngày càng được nhiều ưu đãi về ngân sách và nhu cầu nhà ở xã hội, điều này sẽ tạo ra một số nguồn cung đáng kể, đặc biệt đối với phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực sự. Cụ thể, nguồn cung căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn gấp 4 lần so với năm 2008. Tuy vậy, tỷ lệ căn hộ có giá trung bình thấp có tăng nhưng vẫn còn thấp, chỉ chiếm hơn 37% so với tổng nguồn cung toàn thị trường. Thị trường cần phải có ít nhất là 2-3 năm nữa mới có thể tạo thêm nguồn cung đáng kể trong phân khúc này.

Dự báo trong thời gian tới, thị trường căn hộ cao cấp có giá không thay đổi nhiều và sẽ dần lấy lại đà phục hồi. Thị trường căn hộ trung bình thấp giá cũng không tăng mạnh, tuy vậy tính thanh khoản của mảng thị trường này sẽ cao hơn nhiều so với căn hộ cao cấp. Do đó, lợi nhuận thu về từ bất động sản sẽ không tăng mà có thể giảm. Đây cũng là lý do mà các nhà đầu tư cá nhân sẽ chuyển hướng đầu tư vào bất động sản có giá trung bình này do tính thanh khoản cao, mặc dù lợi nhuận không còn lớn. “Cầu” bất động sản trong ngắn hạn năm 2010 và trung hạn trong 3 năm tới sẽ đặc biệt cao trong phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp, không những ở Tp.HCM mà còn cho cả các tỉnh khác như Bình Dương và Đồng Nai.

Các phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp hiện đang gặp nhiều khó khăn do cung lớn hơn cầu và đối tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư cá nhân hiện đang gặp khó khăn vì không tìm được đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn của mình trước kia.

Những đối tượng khách thuê bất động sản nhà ở cao cấp đã giảm xuống đáng kể do tình hình kinh tế khó khăn, giá thuê từ đó cũng giảm xuống nhưng chủ nhân các căn hộ cao cấp vẫn rất khó khăn tìm khách thuê. Tình hình này sẽ còn tiếp tục kéo dài trong năm 2010. VietRees dự báo sẽ có nhiều lượng khách hàng thay vì mua căn hộ cao cấp (giá đang không có khuynh hướng giảm) sẽ đầu tư vào đất nền dự án hoặc mua đất cất nhà. Đây cũng là tâm lý chung được khẳng định qua nhiều dự án nghiên cứu của VietRees trước đây vì mức độ sinh lợi của đất theo tâm lý của khách hàng là khá cao.

Cạnh tranh mạnh về giá cả và chất lượng

Tổng cầu căn hộ thương mại tại Tp.HCM nói chung trong năm 2010- 2011 vào khoảng 75.000 căn hộ, trong khi cung căn hộ trong giai đoạn này chỉ khoảng 23.500 căn. Xét trên tổng thể chênh lệch cung cầu căn hộ có giá trung bình hoặc trung cấp rất lớn, nguồn cung chỉ đáp ứng khoảng 1/3 cầu. Mức giá mua căn hộ có khả năng thanh toán trung bình trong giai đoạn tới là 14,6 – 17,4 triệu đồng/m2. Nhu cầu mua đi bán lại có nhiều khả năng chưa hồi phục được vì quy định pháp lý liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản… Ngay cả đối với những nhà đầu tư cũng có sự chuyển dịch, có nghĩa là đầu tư dài hạn (hơn 2-3 năm) sẽ nhiều hơn số nhà đầu tư ngắn hạn – mua sang tay nhanh.

Căn cứ theo các diễn biến về giá bất động sản nhà ở tại Việt Nam trong nhiều năm qua có thể thấy giá có chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian chứ không hề giảm. Nếu giá giảm đó là chỉ giảm trong ngắn hạn rồi sau đó lại tiếp tục tăng lại. Giá cả nhiều dự án trong năm 2010 sẽ hợp lý với những người có nhu cầu thực sự hơn.

Theo kết quả phân tích và đề xuất của VietRees, việc phát triển bất động sản nhà ở nên cơ cấu sao cho tỷ lệ hướng vào nhu cầu ở thực sự vào giai đoạn này (3 năm sắp tới) là 70%, còn lại 30% là các nhà đầu tư trung hạn và dài hạn. Đối với nhóm khách hàng thật sự thì cần tạo điều kiện hỗ trợ thực tế để họ đến định cư sớm/ xây dựng sớm và ổn định cuộc sống sớm. Đối với các nhà đầu tư chủ đầu tư cũng cần thúc đẩy để họ có thể bán/nhượng lại cho những người có nhu cầu thực sự. Khách hàng có nhu cầu thực sự mua bất động sản dự án tại các tỉnh lân cận Bình Dương và Đồng Nai bao gồm người dân hiện tại của tỉnh, dân nhập cư, thành phần lao động phổ thông và gia đình trẻ muốn ra riêng có nhu cầu mua căn hộ giá thấp hoặc đất nền dự án – sau thời gian có tiền sẽ tự xây nhà để ở. Trong đó nhóm dân nhập cư và thành phần lao động phổ thông chiếm đa số (hơn 80%).

Nghiên cứu cho thấy trong thời gian gần đây cho thấy riêng đối với giới trẻ tại các khu vực Bình Dương và Đồng Nai thì mới chớm bắt đầu có khuynh hướng lựa chọn nhà căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm thành phố để tiện cho việc đi làm và sinh hoạt của gia đình. Do đó các chủ đầu tư cần quan tâm nhiều đến những nhóm đối tượng này trong năm 2010.

Bên cạnh đó, sự gia tăng nguồn cung trong năm 2010 sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh về giá cả, chất lượng, thương hiệu sản phẩm, sẽ dẫn đến các xu hướng hợp tác tất yếu và chặt chẽ hơn giữa các doanh nghiệp bất động sản. Để thành công, các doanh ghiệp cần phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, phải nhắm đến yếu tố dài hạn, có chú trọng đến việc phát triển thương hiệu; điều nghiên thị trường kỹ lưỡng và nghiêm túc; lựa chọn các dự án tốt để đầu tư bao gồm vị trí dự án, thiết kế kiến trúc dự án, giá đất, khả năng đất có thể đưa vào khai thác nhanh, chất lượng công trình khi đầu tư phát triển dự án; có cách triển khai việc kinh doanh tiếp thị thực sự bài bản và chuyên nghiệp; nâng cao trình độ khả năng nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự và dịch vụ chăm sóc khách hàng; giá bán hợp lý với mức lợi nhuận vừa phải; đảm bảo tiến độ thi công dự án và đảm bảo tiến độ cam kết giao nhà cho khách hàng.

Bất động sản Hà Nội: “Sóng” phía Tây… mắc cạn

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 6:05 pm
Tags:
picture

Giá của nhiều dự án bất động sản ngoại thành đã bị giới đầu cơ đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trong nội thành.

TỪ NGUYÊN
11:35 (GMT+7) – Thứ Sáu, 18/12/2009

Thị trường bất động sản Hà Nội cuối năm đang đi ngược với kỳ vọng của các chủ dự án, giới đầu tư lẫn khách hàng

Thị trường bất động sản Hà Nội cuối năm đang đi ngược với kỳ vọng của các chủ dự án, giới đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực này.

Đó chính là mong muốn bán được nhiều hàng của chủ đầu tư, mua được một căn nhà để kịp đón mừng năm mới của người dân. Thế nhưng, thực tế đã không được như họ kỳ vọng khi thị trường cuối năm lại rơi vào cảnh cả người bán lẫn người mua đều dè dặt, thận trọng.

Ảm đạm cuối năm

Có thể nói, sau một đợt “sốt ảo” vào tháng 10, 11 vừa qua, thị trường bất động sản tại các dự án ở phía Tây Hà Nội như Nam Cường – Dương Nội, An Khánh, Splendora, Tân Tây Đô… đang rơi vào trạng thái ảm đạm nhất từ đầu năm trở lại đây.

Đi đầu trong đợt giảm giá lần này vẫn là phân khúc nhà chung cư tại các khu vực trên. Hầu hết giá căn hộ chung cư tại đây đã được các trung tâm nhà đất, giới đầu tư rao bán ngang bằng với giá gốc do chủ đầu tư công bố. Cá biệt, có một vài dự án hoặc căn hộ “đặc biệt” mới có chênh nhưng cũng không đáng kể.

Theo khảo sát của VnEconomy, trong tháng trước, nếu muốn đăng ký một căn hộ chung cư tại Dương Nội, khách hàng phải chi ít nhất từ 100 – 200 triệu đồng tiền chênh lệch cho môi giới.

Thế nhưng, chỉ ngay sau khi các chủ đầu tư tại đây yêu cầu nộp đủ 30% giá trị nhà (tương đương khoảng gần 1 đến 2 tỷ đồng, tùy căn hộ) thì ngay lập tức giới đầu cơ đã “bỏ của chạy lấy người”.

Ông Hoàng Mạnh Dương, Trưởng phòng Môi giới bất động sản – Công ty Xây dựng Quang Minh cho biết, hiện công ty này đã phải “bỏ cọc” hơn 20 suất tại dự án Dương Nội chỉ vì không có tiền đóng tiếp.

“Thà chấp nhận mất 1 -2 trăm triệu đồng còn hơn là phải rót thêm vào đó hàng chục tỷ đồng nhưng cũng chưa biết là có lãi hay không”, ông Dương chia sẻ.

Ông Dương cũng cho biết, giá chênh của phân khúc căn hộ cao cấp tại khu vực phía Tây vốn giữ kỷ lục về mức chênh từ trước đến nay, thì giờ cũng đang giảm mạnh. Tiêu biểu như dự án Mulberry Lane (Hà Đông) giảm từ 30 – 50 USD/m2, MegaLand cũng giảm 30 -40 USD/m2, Usilk-City giảm 50-70 USD/m2.

Đặc biệt, mức chênh tại dự án Splendora trong tháng trước từ 2 -3 tỷ đồng/căn nay cũng chỉ tính bằng trăm triệu.

Trong khi đó, trao đổi với VnEconomy, ông Đào Đình Thi, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Viglacera cho biết, giao dịch tại sàn của doanh nghiệp này cả tháng nay cũng chỉ … đếm trên đầu ngón tay.

Theo ông Thi, nguyên nhân đẩy thị trường rơi vào cảnh trầm lắng như hiện nay có nguồn gốc từ chính giới đầu cơ.

Chính “đội ngũ” này đã đẩy giá tại nhiều dự án tăng quá cao, tạo ra “sốt ảo”, trong đó nổi lên là tại dự án Indochina Plaza, Nam Cường… và đặc biệt là mảng căn hộ cao cấp.

Thế nhưng, cũng may thay, khi các chủ đầu tư yêu cầu nộp tiền theo tiến độ dự án thì “hội chứng lướt sóng” cũng lộ ra và ngay lập tức “mắc cạn” và tự thoái trào.

Nhưng, cũng có thể thấy, dù tồn tại không lâu nhưng chính việc “làm trò” của trung gian, môi giới đã ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu của những người có nhu cầu thực về nhà, đất.

Cũng theo ông Thi, ngoài yếu tố đầu cơ, việc trầm lắng của thị trường nhà đất hiện nay cũng có nguyên nhân từ thị trường tiên tệ: giá vàng lúc tăng, giảm chóng mặt, chứng khoán giảm, tín dụng ngân hàng hết hạn mức vào cuối năm.

Chính vì vậy, theo ông, khả năng đóng băng của thị trường trong những tháng cuối năm là có thể xảy ra, song vị này cũng hy vọng thị trường cũng chỉ “lạnh” từ nay đến hết Tết Nguyên đán.

Phía Đông hưởng lợi?

Có thể nói, trong vòng 2 -3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội luôn giữ thế “thượng phong” so với tất các các khu vực còn lại của thành phố (ngay cả khi dự án thành phố bên Sông Hồng được thành phố thông qua).

Thế nhưng, cũng vì thu hút quá nhiều dự án, cộng với việc “làm mưa làm gió” của giới đầu cơ nên khi mà thời gian được kỳ vọng nhất của chủ đầu tư lẫn khách hàng đang cận kề thì cũng là lúc hoạt động mua bán trên thị trường tại đây lại rơi vào cảnh… “án binh bất động”.

Cũng vì giá tại nhiều dự án phía Tây bị đẩy lên quá cao nên nhiều khách hàng đã phải quay sang các khu vực khác, trong đó các khu vực như Gia Lâm, Đông Anh được chú ý hơn cả.

Tuy nhiên, vì số dự án tại những khu vực này không nhiều nên cũng không có nhiều sự lựa chọn cho khách hàng. Những dự án như Khu đô thị Việt Hưng, Đặng Xá, Sài Đồng, Thạch Bàn Garden City… đang là tâm điểm thu hút khách hàng lẫn giới đầu cơ.

Đặc biệt, đối với dự án Thạch Bàn Garden City, dù hôm nay (18/12) chủ đầu tư mới chính thức công bố bán nhà thuộc khu chung cư Canal Park, nhưng từ hôm qua, hàng trăm người đã đổ xô tới đây để tìm hiểu, đăng ký.

Không chỉ có nhà dự án, đất đơn lẻ tại khu vực này cũng đang được hưởng lợi từ việc “sốt ảo” của phía Tây trong tháng trước.

Ông Vũ Đình Khang, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Hùng Khang (Long Biên) cho biết, từ nửa tháng nay, số lượng người đổ về các khu vực phía bắc Sông Hồng tìm hiểu đất, giá đất lại tăng đáng kể.

Tuy nhiên, theo ông, phần lớn những người tìm đến đây vẫn chỉ là dò hỏi, tìm hiểu tình hình,còn giao dịch thành công vẫn không có gì đột biến. Vị này cho biết, dù giá đất tại khu vực này được cho là khá rẻ so với nhiều khu vực khác của thành phố nhưng tỷ lệ giao dịch thành công từ đầu năm trở lại đây vẫn thưa thớt.

Thế nhưng, cũng vì lượng người tìm đến tăng lên nên chỉ trong vòng một tháng nay, hầu hết các hộ gia đình có nhà, đất tại đây đều đồng loạt tăng giá hoặc không bán. Trung bình, mỗi mảnh đất tại đây cũng đã tăng từ 100 – 150 triệu đồng so với tháng trước.

Theo ông Khang, chính điều này đã vô tình đưa đến một thực tế là cả người bán và người mua có nhu cầu thực vẫn chưa thể gặp nhau vào thời điểm được kỳ vọng nhất, bởi ai cũng không muốn mình bị “hớ” khi mua bán một mảnh đất, căn nhà.

Xã hội hóa giáo dục bất cập giữa cung cầu

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 4:12 pm
Tags: ,
Xã hội hóa giáo dục đang diễn ra từng ngày ở nước ta với việc những trường tư thục, dân lập và trường quốc tế ra đời liên tục. Tuy nhiên, việc năng lực của nhiều học sinh – sinh viên các trường này sau khi tốt nghiệp không đáp ứng được yêu cầu của xã hội, bên cạnh tỷ lệ học sinh ở trường công lập còn chiếm đa số, khiến cho đầu ra giáo dục ở nước ta vẫn bị chi phối bởi hệ thống công lập là chính. Liệu đang tồn tại những bất cập và chênh lệch ra sao trong việc xã hội hóa nền giáo dục Việt Nam?

Xã hội hóa giáo dục phải đi từ hình thức đến nội dung

Dường như xã hội hóa giáo dục hiện nay chỉ mới đáp ứng được về mặt hình thức, còn nội dung chính vẫn chưa thực hiện đến nơi đến chốn. Đầu ra của giáo dục hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu của xã hội, dẫn đến việc cung – cầu không gặp được nhau. Xem ra thì việc xã hội hóa hiện thời chỉ mới thay đổi một phần giáo dục của Nhà nước thôi, chứ thực chất nội dung đào tạo chẳng đổi khác là bao.

Xã hội hóa giáo dục ở Việt Nam hiện có ba hình thức chủ yếu. Một là xã hội cùng nhau góp kinh phí cho giáo dục, kể cả ở trường công thì học sinh vẫn phải đóng tiền học dưới các hình thức khác nhau. Thứ hai, Nhà nước cho phép các cá nhân trong xã hội được đứng ra xây dựng trường tư thục hay dân lập.

Thêm nữa là song song với việc mở cửa kêu gọi đầu tư nước ngoài, chúng ta cũng chấp thuận để nhà đầu tư nước ngoài đến đây xây trường, liên kết mở trường quốc tế tại Việt Nam. Tuy nhiên, ngoại trừ các trường dạy cho học sinh nước ngoài thì các cơ sở giáo dục còn lại đều được Nhà nước quy định về nội dung giảng dạy. Trong đó, Bộ Giáo dục và Đào tạo (GD-ĐT) cùng ban ngành có liên quan quy định tất cả, từ vấn đề tuyển sinh, tuyển giáo viên, chọn môn học, tiêu chuẩn cấp bằng và tốt nghiệp, luôn cả vấn đề quản lý tài chính.

Những trường dân lập và tư thục dường như chỉ được “xã hội hóa” một phần rất nhỏ, chứ bản chất bên trong về nội dung giảng dạy vẫn bị lệ thuộc. Cho nên, rất khó trách rằng tại sao đã xã hội hóa giáo dục mà đầu ra vẫn bất cập, bởi vì chúng ta chỉ mới xã hội hóa về mặt đóng góp tài chính (thu phí) và vật chất (cho xây trường dân lập…) chứ chưa xã hội hóa về nội dung giảng dạy. Nghĩa là nền giáo dục chưa đưa vào giáo án những yêu cầu cấp thiết của xã hội, những kiến thức cập nhật của một nền kinh tế hội nhập, khiến sinh viên bỡ ngỡ và không đáp ứng được nhu cầu của thị trường khi ra trường. Dường như ở các trường đại học, không có những giờ học giúp học viên nắm bắt tình hình xã hội và giảng viên cũng không dám đưa thực tiễn đời sống đang diễn ra để học sinh tiếp cận và nắm bắt. Những gì mà thế hệ trẻ đang học đều đã xảy ra từ lâu, chứ không tiếp cận được những sự kiện mới nhất liên quan đến chuyên ngành của mình thì làm sao đầu ra có chất lượng?

Khi nói đến xã hội hóa giáo dục ở những bậc học cao như đại học hoặc trung học phổ thông, chúng ta dễ thấy tiêu chuẩn xét tốt nghiệp tú tài hay cử nhân đều do Bộ GD-ĐT và các cấp quản lý giáo dục quy định. Đầu ra này bị chi phối hoàn toàn, nhưng những sinh viên tốt nghiệp này khi bước ra ngoài xã hội lại không đáp ứng được nhu cầu của công việc thực tế. Sản phẩm đào tạo của ngành giáo dục nước ta – nguồn cung – chưa đủ chất lượng để đáp ứng đúng nhu cầu mà xã hội đang cần và mong đợi.

Thế nên dù công cuộc xã hội hóa giáo dục đã được tiến hành từ lâu nhưng cung và cầu vẫn chưa thể gặp nhau. Vì sao lại có sự chênh lệch bất ổn này? Ắt hẳn không phải do trình độ và trí tuệ của con em chúng ta kém cỏi, bởi sinh viên Việt Nam luôn được đánh giá cao khi hòa nhập trong môi trường giáo dục quốc tế. Câu trả lời chỉ có thể là vì nội dung giáo dục nước ta chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội. Có bao giờ ngành GD-ĐT tự nhìn lại mình, xem nội dung giảng dạy hiện có theo kịp xu hướng thời đại và cập nhật đúng những yêu cầu thiết thực từ cuộc sống không? Học sinh, sinh viên có đang được học những kiến thức phù hợp, những điều đang diễn ra ở xã hội hằng ngày hay chỉ học lại các lý thuyết tồn tại khô khan trong sách vở, đã lỗi thời và lạc hậu so với sự phát triển năng động của đất nước?

Nên chăng cần sớm sửa đổi nội dung giảng dạy để phù hợp với cuộc sống hiện nay? Bài toán này đã được đề cập nhiều lần nhưng dường như không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Bởi vậy, vấn đề cần làm ngay bây giờ là phải sửa đổi tận gốc nền giáo dục thì nhiều năm sau mới mong thấy được kết quả khả quan. Nếu không, bất cập giữa cung và cầu sẽ còn tiếp diễn, như chuyện của vài chục năm trước chúng ta từng cải cách giáo dục nhưng vì không tiến hành triệt để nên vẫn còn lấn cấn đến tận giờ.

Nội dung cốt lõi của xã hội hóa giáo dục

Để xã hội hóa giáo dục một cách toàn diện, cần xem lại hai vấn đề sau. Thứ nhất, nền kinh tế nước ta ngày nay đã hội nhập toàn cầu, đòi hỏi từ kiến thức của cá nhân đến sự vận hành của xã hội đều phải kết nối và cập nhật kịp thời với thế giới. Nền giáo dục phải mang những bài học từ thực tiễn cuộc sống vào giáo án giảng dạy để sinh viên khi ra trường không khỏi bỡ ngỡ bởi sự chênh lệch quá lớn giữa lý thuyết và thực hành. Để làm được điều này, ngành GD-ĐT phải tự so sánh mình có khác gì so với các nước phát triển, từ bộ môn giảng dạy đến nội dung giáo án, thời gian học trình, phương pháp dạy và học… Có như vậy mới cải cách triệt để và đào tạo được đầu ra đáp ứng đúng nhu cầu xã hội.

Đây mới chính là cốt lõi của nội dung xã hội hóa giáo dục. Bên cạnh đó, chúng ta cũng không thể tự đặt cho mình một chuẩn riêng, tách biệt với sự công nhận và đồng nhất của thế giới. Điều này dẫn đến hậu quả khôn lường, mà trước mắt là những học viên muốn tiếp cận với kiến thức thực tiễn của xã hội đã từ chối môi trường giáo dục thuần lý thuyết ở nước ta. Chúng ta đã và đang thấy nhiều gia đình gửi con em du học nước ngoài ngay từ bậc phổ thông dù gánh nặng chi phí là không nhỏ. Đây hoàn toàn là việc bất đắc dĩ nhưng vì tương lai của con em, họ buộc phải làm thế. Sự quay lưng với nền giáo dục nước nhà cho thấy Việt Nam sẽ còn mất đi nhiều học sinh, sinh viên nếu không giải quyết kịp thời những bất cập trong công cuộc xã hội hóa giáo dục. Chi phí mỗi năm Nhà nước đầu tư cho giáo dục rất lớn mà không đem lại hiệu quả như vậy thì thật là một sự phí phạm rất lớn – phí phạm tài chính, phí phạm nhân lực và hơn thế nữa là phí phạm chất xám.

Muốn giải quyết được điều này, Nhà nước phải xã hội hóa giáo dục một cách triệt để hơn. Nội dung giáo dục nên chăng để cho các trường chủ động tự soạn chương trình giáo án và tự chịu trách nhiệm với chất lượng đào tạo của mình. Nhà trường có quyền và trách nhiệm tuyển sinh, tổ chức thi cử và cấp bằng, tuyển chọn đội ngũ giáo viên cũng như được tự chủ hoàn toàn về tài chính. Có như vậy mới đúng nghĩa của cụm từ “xã hội hóa giáo dục”.

Bên cạnh đó, mỗi trường có một chuyên ngành, đặc tính và văn hóa riêng nên chúng ta cần tôn trọng, chấp nhận sự khác nhau này bằng cách cho ban giám hiệu từng trường quy định phương pháp dạy và học của riêng họ. Nhà nước và Bộ GD-ĐT chỉ cần quan tâm đến chất lượng đầu ra, bằng những đánh giá phân loại trường để xã hội và phụ huynh và học sinh, sinh viên có căn cứ khách quan để chọn lựa đâu là nơi đào tạo phù hợp nhất cho mình. Còn lại tất cả vấn đề nội bộ hãy để cho các trường tự quyết. Nhà nước cần hỗ trợ về tài chính cho các trường ở các cấp khác nhau, không kể trường công lập hay tư thục vì ngân sách giáo dục quốc gia đều do người dân đóng góp nên không có gì sai nếu đầu tư cho cả trường công lẫn trường tư.

Một vấn đề nữa là đừng để thiếu đất xây trường. Đất đai xây dựng trường học không nên xem là đất thương mại, mà là đất công của Nhà nước chu cấp cho ngành giáo dục. Việc này không chỉ thuộc trách nhiệm của Bộ GD-ĐT mà ở tầm chính sách quốc gia, Nhà nước phải có những tỷ lệ quy hoạch đất đai dành riêng cho giáo dục. Biết bao trường học mở ra nhưng không có diện tích đất để xây trường, đành cho sinh viên học tạm bợ ở những cơ sở chật hẹp khác nhau. Trong khi nếu những cơ quan có thẩm quyền biết cách kêu gọi, khuyến khích người dân đóng góp đất tư nhân để xây trường thì mọi việc sẽ khác. Nếu người dân đóng góp đất đai cho Nhà nước thuê thì phải miễn thuế cũng như đảm bảo quyền lợi cho họ, từ đó mới mong có thêm nhiều đất đai để xã hội hóa giáo dục. Không chỉ riêng cho giáo dục, mà cả những ngành khác như y tế, văn hóa, thể thao…, Nhà nước cũng nên tạo điều kiện và giúp đỡ người dân đã mang đất cho thuê làm trường học, bệnh viện, công viên, sân vận động…

Bên cạnh đó, không thể phủ nhận vai trò của Nhà nước và Bộ GD-ĐT trong việc xây dựng các loại trường mà xã hội chưa làm được, như những trường dạy các ngành học văn hóa và truyền thống, những trường cho các học sinh khó khăn không thể theo học các trường tư thục, trường phổ cập… Nhà nước cũng nên quan tâm nhiều đến chính sách cho các trường học, có chế độ phúc lợi dành cho những người làm giáo dục, nhất là các thầy cô giáo (bảo hiểm, phúc lợi xã hội, lương bổng…), không phân biệt giáo viên trường công lập hay dân lập. Có chính sách như vậy thì xã hội hóa giáo dục mới đào tạo được đầu ra phù hợp với yêu cầu xã hội và cung – cầu mới hy vọng sớm gặp được nhau.

Theo Phan Chánh Dưỡng (Doanh nhân Sài Gòn cuối tuần)

Loay hoay xét đối tượng nộp thuế nhà

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 4:11 pm
Tags:
(Dân trí) – “Chúng tôi cũng muốn tìm cách thức để đại bộ phận người dân có một nhà thì không thu” – Bộ trưởng Tài chính Vũ Văn Ninh “trần tình” trong buổi thảo luận về dự luật thuế nhà đất tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội sáng nay, 18/12.

Dự luật thuế nhà đất đã được trình, xin ý kiến Quốc hội trong kỳ họp vừa qua, mục đích để chống đầu cơ nhà, đất. Theo quy định của Dự thảo luật, đối tượng chịu thuế gồm nhà ở, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến đại biểu chưa tán thành với việc đưa nhà ở vào luật vì nhà là tài sản gắn liền với công sức, sự tích lũy lâu dài của người dân. Việc đánh thuế nhà sẽ dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế. Do vậy, trước mắt chỉ nên thu thuế với đất.

Tuy nhiên, đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – ngân sách Phùng Quốc Hiển, “gật đầu” với dự thảo luật về việc đưa nhà ở vào đối tượng chịu thuế tại thời điềm hiện nay là cần thiết để tăng điều tiết cho ngân sách nhà nước, hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, nhất là nhà chung cư.

Về căn cứ tính thuế, Ủy ban Tài chính – ngân sách phủ nhận phương án áp mức thu với cả phần diện tích cơi nới ngoài “sổ đỏ sổ hồng” vì khó khả thi cũng như dẫn đến việc thừa nhận từng bước tính hợp pháp của hành vi lấn chiếm. Giá tính thuế được kiến nghị là 50% trên đơn giá 1m2 nhà ở xây dựng mới của đối tượng cùng loại.

Vì còn nhiều băn khoăn, Ủy ban Tài chính kiến nghị 2 phương án áp thuế đối với nhà. Theo ý kiến của đa số đại biểu Quốc hội, chỉ thu thuế với người sở hữu nhà thứ 2 trở lên, mức thuế suất áp dụng chỉ là 0,03%. Trong khi đó, cơ quan soạn thảo (Bộ Tài chính) cho rằng để tạo sự công bằng nên áp thuế đối với nhà trên cơ sở tính giá trị nhà, không phụ thuộc vào việc sở hữu một hay nhiều nhà.

Chủ nhiệm Ủy ban Dân nguyện Trần Thế Vượng đặt vấn đề ngược lại: giá nhà biến động theo giá vàng, USD, thay đổi liên tục thì định giá cách nào.

Phương án thứ 2 đưa ra mức khởi điểm của giá trị nhà chịu thuế nâng lên mức 1 tỷ đồng thay vì 500 triệu đồng như dự thảo luật ban đầu. Với phương án này, Bộ trưởng Tài chính Vũ Văn Ninh tính toán, đại bộ phần người có quyền sở hữu nhà ở nông thôn, ở đô thị với diện tích khoảng 400m2 đối với nhà cấp I hoặc rộng hơn nữa nếu là nhà cấp II sẽ không phải chịu thuế.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Văn Thuận tỏ ý nghi ngờ: “Một ngôi nhà lúc xây giá 500 triệu bị đánh thuế nhưng qua năm sau liệu trượt giá, mức giá còn như vậy? Nhà sử dụng 5-10 năm khấu hao thì tính thế nào để áp thuế”.

Bộ trưởng Tài chính “thanh minh”, vì việc tính thuế phức tạp thế nên cơ quan soạn thảo phải đưa nhiều phương án, mong tìm được cách thức thế nào để đại bộ phận người dân có 1 nhà thì không phải chịu thuế. Còn lo lắng của ông Thuận, ông Ninh khẳng định không tính thuế theo từng căn nhà mà tính theo cấp, khung và cũng không tính giá khấu hao để tính cho đơn giản.

Đối với băn khoăn của nhiều đại biểu là thực tế, giá các khu chung cư cao tầng, căn hộ tầng cao có giá trị cao hơn tầng thấp thì phải nộp thuế cao hơn, Bộ trưởng Tài chính khẳng định, nhà chung cư có phân bổ hệ số tầng có nghĩa là phân bổ giá đất chứ không đánh vào nhà.

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Hồng Quân nêu một phương án áp thuế khác, tính từ m2 đầu tiên tới một hạn mức nhất định có một khung thuế suất, ngoài hạn mức có một khung thuế khác, kết hợp với giá trị căn nhà.

P.Thảo

Sổ mới nhà đất: tốn kém, nhiêu khê!

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 4:10 pm
Tags:
Việc gộp chung một sổ về nhà đất tưởng sẽ tốt hơn nhưng thực tế sau khi có hướng dẫn của Bộ Tài nguyên-Môi trường phiền phức chẳng những không giảm mà còn tăng lên, gây thêm nhiều khó khăn cho người dân.

“Một cửa” dở hơn “hai cửa”

Ùn tắc hồ sơ một cách kinh khủng, đó là hình ảnh dễ thấy nhất tại nơi tiếp nhận giải quyết thủ tục về nhà đất của các quận, huyện trên địa bàn TPHCM sau thời điểm thực thi Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận nhà đất mới của Bộ Tài nguyên – Môi trường.

Sáng 14-12-2009, tức bốn ngày sau khi Thông tư 17 có hiệu lực, tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ nhà đất của các quận 12, Gò Vấp, Tân Phú… người đến làm giấy tờ đông nghẹt, hầu như nét mặt ai cũng bực bội pha lẫn lo lắng vì phải chờ đợi và lúng túng bởi những thủ tục mới phát sinh.

Tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ của quận Gò Vấp, luật sư Nguyễn Thị Cúc rầu rĩ cho biết tình trạng ùn tắc đến mức nếu như trước đây chỉ mất vài chục phút thì bây giờ phải đứng mất cả ngày mới nộp được hồ sơ. Nguyên nhân ùn tắc là vì theo quy định mới, thủ tục được thực hiện “một cửa” ở quận nên toàn bộ hồ sơ phải dồn về đây.

Ví dụ, trước đây để hợp thức hóa chủ quyền nhà thì hồ sơ phải qua phường xem xét, làm thủ tục niêm yết, sau đó đưa hồ sơ lên quận là xong. Nay, không qua phường nữa mà đưa hồ sơ thẳng lên quận. Nhân viên ở quận nhận hồ sơ xong sau đó lại “ngồi” phân loại, hồ sơ thuộc phường nào thì chuyển về phường đó để nhờ kiểm tra, xác minh (vì phường rành rẽ hơn). “Chỉ riêng khâu phân loại, đưa hồ sơ về phường đã tốn không biết bao nhiêu thời gian. Nhân viên quận thì ít và cũng chừng đó mà như Gò Vấp có đến 17 phường thì làm sao xuể!”-luật sư Cúc than thở.

Theo ý kiến của luật sư này, “hai cửa” như trước đây vẫn hợp lý hơn “một cửa” ở chỗ khi nộp hồ sơ ở “cửa” đầu tiên (UBND phường) nếu hồ sơ có gì trục trặc nhân viên ở đây sẽ hướng dẫn làm lại ngay hoặc bổ túc thêm và cứ thế lên quận. Còn bây giờ, nếu có sai sót thì phải chờ đợi rất lâu người nộp hồ sơ mới biết để sữa chữa, bổ túc và lại phải tiếp tục tốn công sức như vậy cho mỗi lần nộp lại hồ sơ.

Sao phải đổi sổ?

Tuy nhiên, bức xúc nhiều nhất vẫn là chuyện đổi sổ. Theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, có chín trường hợp biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất, trong đó có việc chuyển nhượng (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…) thì bắt buộc phải đổi sổ. Nói cách khác, cứ mỗi lần thay đổi chủ quyền là phải làm thủ tục để cấp sổ mới.

Không giấu được vẻ thất vọng, luật sư Trần Thị Miền bức xúc nói: “Trước đây, lãnh đạo Bộ Tài Nguyên-Môi trường từng cam kết là sẽ thiết kế giấy chứng nhận nhà đất mới giống như cuốn sổ hộ khẩu. Trong đó, các trang của sổ sẽ ghi đầy đủ thông tin về nhà đất và ghi nhận cả những biến động khi có giao dịch chuyển nhượng mà không cần phải đổi sổ. Thế nhưng, bây giờ lại làm ngược hoàn toàn. Cải cách như thế thì vô lý quá, chỉ khổ cho dân thôi!”.

Bà Miền so sánh: trước đây theo quy định cũ, muốn chuyển nhượng nhà đất, hai bên chỉ cần đến công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng, sau đó lên quận làm thủ tục đăng bộ, cập nhật biến động vào sổ (ghi tên chủ mới), lệ phí 15.000 đồng và mất khoảng 5-7 ngày là xong. Còn bây giờ, sau khi công chứng hợp đồng, người bán hoặc người mua phải làm thêm thủ tục đo vẽ nhà đất (tốn chi phí từ 500.000 đồng đến vài triệu, thậm chí 4-5 triệu đồng, tùy diện tích nhà đất lớn hay nhỏ và thời gian khoảng 15-20 ngày), sau đó đi làm thủ tục đăng bộ in sổ mới, lệ phí 100.000 đồng và mất thêm khoảng 20 ngày nữa. Chưa kể, như trên đã nói, việc nộp hồ sơ rất mất thời gian và nhiêu khê.

Theo luật sư Miền, để hoàn thành một giao dịch chuyển nhượng thì riêng thủ tục sang tên đổi sổ có thể mất tới một đến hai tháng trong khi trước đây chỉ cần khoảng 5-7 ngày và với chi phí ít hơn.

Đặc biệt, với trường hợp nhà đất có nhiều chủ khác nhau thì lại càng phiền phức. Ví dụ, ông A là chủ sử dụng đất và trên đất đó có 5 căn nhà thuộc sở hữu của 5 người khác nhau. Về nguyên tắc, 6 người nói trên đều có thể được cấp mỗi người một sổ nhà đất mới.

Như vậy, nếu ông A chuyển nhượng đất cho ai đó thì không chỉ sổ của ông A mà sổ của 5 người kia dù chẳng liên quan đến giao dịch nhưng vì có biến động nên theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên-Môi trường cũng đều phải làm lại thủ tục để đổi sổ mới? Quả là nhiêu khê!

Luật sư Cổ Hiệp bức xúc: “Chẳng hiểu Bộ Tài nguyên – Môi trường lấy ý kiến ở đâu mà nói rằng đại đa số người dân thích đổi sổ vì không muốn dính đến người cũ. Tôi chắc chắn là không thể có chuyện đó xảy ra vì có trực tiếp đi làm mới thấy cái gọi là cải cách đang lùi lại và hành hạ người dân ghê gớm. Trước giải phóng, khi chuyển nhượng chỉ cần ghi nhận biến động trong một tờ kèm theo bằng khoán là xong. Sau này, với sổ hồng mình cũng áp dụng như thế, rất đơn giản và có thấy ảnh hưởng gì đến quyền lợi của các người giao dịch đâu. Tại sao lại phải đổi sổ cho phức tạp, rối rắm lên?”.

Cũng theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên – Môi trường có trách nhiệm tổ chức việc in ấn, phát hành phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các địa phương. “Không lẽ vì chuyện tế nhị gắn với lợi ích cục bộ ấy của Bộ Tài nguyên – Môi trường mà bắt người dân phải đổi sổ?” – luật sư Trần Thị Miền băn khoăn.

DiaOcOnline.vn – Theo TBKTSG

Khu Kinh tế mở Chu Lai: Bế tắc!

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 4:10 pm
Tags:
TP – Tại Hội thảo khoa học tổng kết 6 năm ra đời Khu Kinh tế mở (KTM) Chu Lai – mô hình KTM đầu tiên tại Việt Nam do tỉnh Quảng Nam và Bộ KH&ĐT tổ chức ngày 18 – 12, nhiều ý kiến cho rằng, khả năng Khu KTM này có thể biến thành một trung tâm sản xuất ô tô.

Tầm địa phương

Mục tiêu ban đầu khi lập Khu KTM Chu Lai là phải mang tầm quốc tế, áp dụng luật chơi quốc tế. Nhưng thực tế lại khác. Quảng Nam phải tự mày mò cách làm, chạy xin cơ chế, thiếu quy hoạch bài bản, chuyên gia giỏi.

Chỉ 6 tháng sau khi ra đời (tháng 3 – 2003), từ chỗ ngân sách nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng 100% ứng với số thu phát sinh trên địa bàn trong 10 năm đầu và 50% trong 10 năm tiếp theo, thì liền sau đó cơ chế trên bị bãi bỏ.

Cú rơi đột ngột này mở đường cho sự bế tắc trong phát triển của KTM Chu Lai. Đầu tư cơ sở hạ tầng dở dang, kém và thiếu chuẩn quốc tế. Giao thông kém. Cảng Kỳ Hà chỉ tiếp nhận được tàu 7 ngàn tấn. Sân bay Chu Lai chỉ có 4 chuyến/tuần. Nguồn vốn ODA không có.

Cơ chế ưu đãi đầu tư bám theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, nhưng thực tế quyết định của Thủ tướng có giá trị pháp lý thấp hơn các văn bản pháp luật khác và không ổn định.

Vậy nên Khu thương mại tự do, mang tiếng là mô hình mới, động lực mới nhưng cơ chế không hề có tính đột phá, không hấp dẫn các nhà đầu tư và thực tế không được triển khai…

Qua 6 năm, chỉ có 52 dự án đầu tư vào đây, với tổng số vốn đăng ký 900 triệu USD, phần lớn là các dự án đầu tư trong nước, trong đó có 32 dự án đang hoạt động. Một con số quá khiêm tốn.

Ông Lê Phước Thanh, Phó Chủ tịch tỉnh Quảng Nam cho rằng, những bất cập trên báo trước sự không hiệu quả của Khu KTM Chu Lai.

Các ý kiến tại hội thảo cho rằng, để khu KTM này phát triển cần có cơ chế tài chính đặc biệt, cụ thể là cân đối lại ngân sách, cấp lại cho Khu KTM ở mức phù hợp, áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt trong việc cho thuê đất đến 70 năm, miễn tiền thuê đất chưa có cơ sở hạ tầng, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 10 năm đầu, miễn thuế thu nhập cá nhân 5 năm đầu với lao động và chuyên gia giỏi; bố trí trái phiếu chính phủ; đầu tư hạ tầng giao thông kết nối Đà Nẵng – Chu Lai – Dung Quất; cần đặt Khu KTM Chu Lai trong hệ thống các khu kinh tế trọng điểm ven biển miền Trung; xây dựng khung pháp lý phù hợp với thông lệ quốc tế.

Sản xuất ô tô là trung tâm

Một trong những kiến nghị của lãnh đạo tỉnh Quảng Nam, là để phát triển Khu KTM Chu Lai, nhất thiết phải có dự án lớn tạo động lực cho sự phát triển đồng bộ Khu KTM và đó là cho phép thực hiện dự án Trung tâm sản xuất và lắp ráp xe ô tô mang thương hiệu quốc gia.

Những người đưa ra quan điểm này cho rằng, Khu KTM Chu Lai có đủ điều kiện để phát triển ngành CN ô tô phù hợp với quy hoạch của Chính phủ; KTM có đủ diện tích để đầu tư dự án sản xuất lắp ráp ô tô.

Đây cũng là trung điểm của Việt Nam và thuận lợi trong việc xuất khẩu sang Lào, Campuchia, Thái Lan, Myanmar bằng đường bộ và các nước trong khu vực mậu dịch tự do ASEAN bằng đường thủy.

Đối tác được chọn làm dự án động lực là Cty CP Ô tô Trường Hải. Tại Quảng Nam, suốt 6 năm qua, nhiều người hay đùa, rằng ở Khu KTM, đi qua cũng chỉ thấy ô tô Trường Hải, đi lại cũng Trường Hải Ô tô, bởi quanh đi quẩn lại chỉ thấy cơ ngơi của doanh nghiệp này là bề thế nhất.

Tại đây, Cty CP Ô tô Trường Hải đã đầu tư xây dựng 2 nhà máy lắp ráp và sản xuất ô tô cùng với dịch vụ đi kèm.

Theo kế hoạch, sắp tới Cty này sẽ xây dựng tại Chu Lai khu công nghiệp cơ khí ô tô đầu tiên tại Việt Nam, với quy mô trên 1.300 ha, thu hút các đối tác trong và ngoài nước nhằm sản xuất linh kiện, phụ tùng… phục vụ nhu cầu nội địa, tiến tới mở rộng thị trường tại các nước Đông Nam Á.

Trung Việt

Thuế suất chuyển nhượng bất động sản sẽ áp một mức 2%

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 4:08 pm
Tags: ,
TP – Bộ Tài chính đang họp bàn hướng dẫn mới về việc áp dụng thuế suất 2% đối với đa số trường hợp chuyển nhượng bất động sản như thừa kế, quà tặng, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước… theo hướng tháo gỡ vướng mắc cho người dân và cơ quan thuế.

Trước đó, theo thông tư do Bộ Tài chính ban hành, thuế suất chuyển nhượng bất động sản có hai mức 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% trên giá trị chuyển nhượng. Trong trường hợp người bán có đầy đủ các chứng từ chứng minh được giá vốn và các chi phí thì sẽ áp dụng mức thuế suất 25%.

Tuy nhiên, nhiều nhà kinh doanh bất động sản cho rằng, cách đánh thuế 25% trên lợi nhuận khiến nhiều người bị thiệt thòi.

Thông thường, đối với các giao dịch chung cư, đất nền dự án, hoặc trong hợp đồng góp vốn, người mua sẽ phải chịu một khoản chênh lệch khi mua bán trao tay.

Khoản chi phí vênh này thường do người bán và người mua thỏa thuận, không lưu trên giấy tờ, do đó rất khó để xác định được khoản chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá gốc.

Một đại diện của Tổng cục Thuế thừa nhận, cơ quan chức năng đang xem xét những vấn đề dư luận nêu. “Cách tính thuế 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% trên tổng số tiền chuyển nhượng khiến cơ quan thuế và người dân gặp nhiều khó khăn, phức tạp trong việc kê khai, kiểm tra giấy tờ.

Hoặc trên thực tế, có những trường hợp người nộp thuế kê khai giá trị lợi nhuận thấp để giảm bớt tiền thuế.

Cũng không ít trường hợp nhiều người mua nhà phải vay vốn ngân hàng từ rất lâu nên không còn đủ giấy tờ chứng minh được giá gốc và các chi phí liên quan nên buộc phải áp mức thuế suất 2%”- Vị này nói.

Trên thực tế, đa phần người dân chỉ nhất trí với mức thuế suất 2%. Thị trường bất động sản những ngày cuối năm đang ngưng trệ giao dịch. Một phần vì chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng, phần nữa đang đợi động thái của ngành thuế.

Khánh Huyền

Nín thở chờ sửa thuế bất động sản

Vì sao quá nhiều vướng mắc phát sinh sau khi chính sách thuế này ra đời? Câu trả lời là chính các cơ quan thực thi cũng bị rối: mỗi cơ quan thuế áp dụng một mức thuế suất khác nhau, có nơi thì tính 25% trên giá chênh lệch mua và bán, có nơi lại áp dụng thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng. Ví dụ: ông A mua một miếng đất trị giá 1 tỉ đồng và chuyển nhượng cho ông B giá 1,2 tỉ đồng. Như vậy, nếu áp dụng mức thuế 25%, thì ông A phải đóng 50 triệu đồng. Nếu thuế suất 2% thì chỉ phải đóng 24 triệu đồng, tức chênh lệch thấp hơn 26 triệu đồng.

Đây chính là kẻ hở để cán bộ thuế tuỳ ý hành xử, thậm chí nhũng nhiễu người dân và doanh nghiệp. Nói cách khác, người nộp thuế nào “biết điều” thì sẽ được hưởng mức thuế suất thấp, ngược lại sẽ phải è cổ ra đóng mức thuế cao. Mức thuế chênh lệch quá lớn này còn khiến không ít người nộp thuế kê khai giá trị lợi nhuận thấp để giảm bớt tiền thuế.

Càng rắc rối hơn khi mỗi chi cục thuế có một hướng dẫn khác nhau về việc nộp khoản thuế này, dẫn đến thủ tục nộp thuế lê thê khiến nhiều khách hàng huỷ hợp đồng. Và thế là tại một số nơi, “cò” đất đã ra giá cho những người đi làm thủ tục nộp thuế, “nếu muốn giải quyết hồ sơ nhanh thì cho tui 2 – 3 triệu đồng sẽ xong ngay”.

Việc áp thuế thu nhập cá nhân mức 25% cho trường hợp chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền còn tác động khá mạnh đến thị trường bất động sản. Bởi theo thông tin từ các công ty bất động sản, các hợp đồng dạng này chiếm khoảng 60 – 70% giao dịch trên thị trường nhà đất.

Dường như sau khi nhận được những phản hồi không mấy tích cực từ thực tế, mới đây bộ Tài chính và tổng cục Thuế đã họp bàn tìm cách hóa giải những vướng mắc cho cả người dân và ngành thuế, theo hướng: thống nhất áp dụng một mức thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch chuyển nhượng. Mức thuế suất 25% trên lợi nhuận sẽ chỉ áp dụng đối với trường hợp có đầy đủ chứng từ, hoá đơn, hợp đồng chứng minh giá bán, giá vốn, chi phí liên quan…

Đây cũng là phương án được nhiều chuyên gia trước đó đã đề xuất.

Người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản hiện đang nín thở chờ phán quyết sửa sai của cơ quan chức năng, để tính toán đường làm ăn. Họ cũng yêu cầu các cơ quan hữu quan trước khi ban hành một chính sách nào đó cần phải lượng định được những tác động cũng như lường trước những phát sinh, nhằm hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại.

Theo SGTT

Giảm nhập siêu bằng hàng rào hành chính

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 4:06 pm
Tags: ,
SGTT – Các doanh nghiệp nhập khẩu không thể trông cậy vào ngân hàng thương mại trong giai đoạn từ nay đến cuối năm, sau khi ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông điệp thắt chặt cho vay nhập khẩu các mặt hàng xa xỉ.

Chủ trương trên xuất phát từ đề nghị trước đó của bộ Công thương, rằng sẽ hạn chế nhập khẩu các nhóm hàng như ôtô, điện thoại di động, mỹ phẩm, rượu ngoại, kể cả rau quả và thực phẩm.

Dường như thấy biện pháp trên vẫn chưa đủ “đô”, thứ trưởng bộ Công thương Bùi Xuân Khu còn dấn thêm một bước khi cho hay sẽ áp dụng cả các biện pháp hành chính như kéo dài thời gian thông quan để các doanh nghiệp nhập khẩu phải “cân nhắc có lợi hay không trong việc nhập khẩu”.

Đứng trước áp lực cán cân thương mại mất cân đối (đến hết tháng 11, nhập siêu đã vượt 10,4 tỉ USD), thiếu ngoại tệ và chính sách nới lỏng tiền tệ tiềm ẩn nguy cơ gây lạm phát trở lại, dễ hiểu vì sao các cơ quan hữu quan gấp gáp triển khai hàng loạt các giải pháp mạnh để kiềm chế nhập siêu.

Chưa thể đánh giá được tác động của chủ trương trên tới các doanh nghiệp và thị trường – đang bước vào mùa mua sắm cao điểm cuối năm. Nhưng người tiêu dùng có lý do để lo ngại các nhà nhập khẩu sẽ viện cớ “do hạn chế nhập khẩu dẫn đến thiếu hàng” để tiếp tục đẩy giá tăng cao. Khi hàng nhập khẩu tiếp tục leo thang, cộng hưởng với sức mua cuối năm tăng sẽ tác động dây chuyền đến hàng loạt hàng hoá khác, và không ai khác ngoài người dùng phải oằn lưng gánh chịu.

Thực tế, các doanh nghiệp đã lên tiếng than phiền rằng các biện pháp “giật cục, khó lường trước” của bộ Công thương đã làm xáo trộn kế hoạch kinh doanh của họ và đang tạo ra môi trường kinh doanh không bình đẳng.

Riêng về giải pháp đậm đặc tính hành chính là “kéo dài thời gian thông quan – hàng đã về đến cảng nhưng phải nằm chờ”, một số chuyên gia cho rằng thực tế khó hạn chế được nhập siêu. Bởi thông thường để chuẩn bị hàng tết, các doanh nghiệp đã nhập hàng về từ trước hoặc đã thanh toán trước tiền cho đối tác. Thế nên, dù có thông quan chậm, kim ngạch nhập khẩu vẫn được tính sang năm 2010!

Không những thế, biện pháp này còn đi ngược lại chủ trương cải cách hành chính theo hướng “nhanh, gọn” cho doanh nghiệp và nó tạo ra kẽ hở để hải quan vòi vĩnh doanh nghiệp.

Kinh nghiệm cho thấy chống nhập siêu bằng biện pháp hành chính chưa bao giờ là giải pháp hiệu quả, thậm chí nó còn bóp méo môi trường kinh doanh và tạo ra cơ chế xin – cho. Đó là chưa kể, biện pháp này có thể là cái cớ để các nước trả đũa thương mại. Việt Nam hạn chế nhập hàng của họ thì họ cũng có thể áp dụng các biện pháp tương tự. Khi đó, phần thiệt có khi lại rơi vào Việt Nam.

Bài thuốc để hạn chế nhập siêu đã được chỉ ra từ lâu, đó là nâng cao sức cạnh tranh cho hàng Việt Nam, thay đổi cơ cấu cả hàng xuất khẩu lẫn hàng nhập khẩu; hỗ trợ xuất khẩu, nâng cao hiệu quả đồng vốn đầu tư… Khi thịt heo Việt Nam ngon, giá hợp lý và an toàn thì không có lý gì người tiêu dùng lại mua thịt heo Trung Quốc để rồi vừa ăn vừa lo “không biết nó có tẩm ướp hoá chất độc hại vào hay không”.

Thế nhưng, cho đến nay, việc chuyển động theo hướng trên dường như vẫn dậm chân tại chỗ. Chẳng hạn nhập khẩu máy móc thiết bị vẫn chiếm khoảng 30% doanh số và 70% là nguyên và nhiên liệu. Bài toán để giải gút mắc này là phát triển công nghiệp phụ trợ, từ đó sẽ tránh được sự phụ thuộc quá nhiều vào nhập khẩu, tiết kiệm được ngoại tệ. Đáng buồn, công nghiệp phụ trợ vẫn chỉ là giấc mơ xa.

Còn nhớ, khoảng giữa năm 2008, trước tình trạng nhập siêu quá cao, bộ Công thương cũng áp dụng một loạt các biện pháp tương tự như bây giờ. Điều đó đã chỉ ra, khi nào những giải pháp căn cơ còn ẩn nấp ở đâu đó thì những giải pháp tình thế sẽ còn tiếp diễn.

Mai Đình

Exporters permitted to borrow U.S. dollars

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 7:05 am
Tags: , ,

The new circular supplements the needs which justify dollar loans from banks to fund investment projects, business projects, goods trading and export services. However, if enterprises borrow dollars for use in the country, they must sell dollars to lenders who offer the loans, says the document.

That means that if enterprises want to borrow dollars at low lending rates, about 7% per year compared to 12% for Vietnam dong, they must sell back to lenders to take Vietnam dong capital for payment purposes in the country. For dollar demand which is not regulated in the circular, borrowers must have approval from the Governor before borrowing dollars.

According to a statement on the central bank’s website, the supplement aims to balance supply and demand of U.S. dollars to suit the Government’s policy to stabilize the foreign exchange market.

In April last year, the central bank published a circular saying that to avoid dollarization, only importers who had demand to buy goods from foreign countries could borrow dollars at banks. Recently, many experts have suggested the central bank let exporters borrow dollars in order to reduce buying demand on the dollar with exporters selling dollars to banks later, helping to increase the dollar supply at banks.

However, some exporters say they have been permitted to borrow dollars from banks. One deputy general director of a joint-stock bank said that in fact, banks had given loans in U.S. dollars to exporters for a long time via the method of lending Vietnam dong at U.S. dollar rates.

That means banks sell the amount of dollars demanded by enterprises to take Vietnam dong and lend to exporters at the dollar rate, then exporters with income in dollars sell back to banks. The new circular legalizes this method, the source says.

A deputy general director of another bank said that most banks preferred giving dollar loans to exporters rather than importers because exporters had revenue in dollars while importers did not. “Giving loans in dollars to importers, banks are afraid they will not have enough dollars to provide enterprises for debt payments later,” he said. He raised the concern that lenders later would give priority to giving loans in U.S. dollars to exporters.

Thị trường nhiều giá, vì sao?

Filed under: Uncategorized — ktetaichinh @ 7:02 am
Tags: ,

SGTT – Ngân hàng Nhà nước đang chấn chỉnh các hành vi kinh doanh, mua bán ngoại tệ trái phép. Những hoạt động này khiến thị trường có nhiều tỷ giá khác nhau. Nhưng không chỉ có thị trường ngoại hối là có nhiều giá…

Gần đây, một số ngân hàng thương mại đã khẳng định, không hề có chuyện phải huy động của khách hàng quen với lãi suất 12%/năm. Ảnh chỉ mang tính minh hoạ. Ảnh: Lê Quang Nhật

Sài Gòn Tiếp Thị tình cờ ghi được mẩu đối thoại giữa doanh nghiệp và ngân hàng về tỷ giá ngoại tệ khi làm thủ tục giải ngân. Doanh nghiệp hỏi: “L/C đã mở rồi, vậy bây giờ chúng tôi phải tính tỷ giá USD bao nhiêu đây?”. Ngân hàng trả lời: “Chúng tôi sẽ có giá tốt nhất cho anh nhưng không phải là tỷ giá niêm yết, mà cao hơn 200 đồng/USD”.

Không minh bạch

Doanh nghiệp, không đồng ý với phần trả lời của ngân hàng vì cho rằng, các doanh nghiệp mua máy móc sản xuất được hỗ trợ nguồn đôla với tỷ giá chính thức. Đại diện ngân hàng giải thích: “Nguồn ngoại tệ của ngân hàng Nhà nước chỉ dành cho tám ngân hàng, trong đó có bốn ngân hàng quốc doanh và bốn ngân hàng thương mại. Những ngân hàng còn lại, trong đó có ngân hàng chúng tôi, không được nguồn ưu đãi này. Doanh nghiệp muốn có ngoại tệ để trả cho khách hàng phải tự tìm kiếm hoặc phải chấp nhận giá thoả thuận do từng ngân hàng quy định. Chúng tôi muốn có đôla để thanh toán cũng phải vay lại từ nguồn đôla gởi của khách hàng. Phải thông báo cho khách hàng biết ngân hàng sẽ mượn số tiền này. Nguồn đôla mà ngân hàng đang trữ cũng phải mua từ nguồn bên ngoài”.

Dễ thấy, những lĩnh vực thị trường có nhiều giá là những lĩnh vực mà có sự tham gia chi phối, ấn định giá, điều tiết cung cầu của Nhà nước khiến thị trường không thể vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường – giá cả do kẻ mua, người bán xác lập. Ở thị trường dịch vụ, dễ thấy nhất là lĩnh vực tín dụng. Lãi suất – giá của dịch vụ cũng tồn tại nhiều mức khác nhau: giá theo hợp đồng, và giá mà doanh nghiệp phải thực trả. Điều đó diễn ra khi mà Nhà nước ấn định lãi suất trần, trong khi ngân hàng phải huy động lãi suất cao, doanh nghiệp (đôi khi) cũng sẵn sàng chấp nhận trả lãi suất cao. Hiện tại, lãi suất huy động ở tất cả các kỳ hạn, ngoài lãi suất không kỳ hạn đều cao nhất ở mức 10,49%, do các ngân hàng ngại bị thanh tra nếu huy động lãi suất 10,5% trở lên. Diễn biến này chứng tỏ, lãi suất huy động chưa phản ánh đúng quan hệ cung cầu thị trường.

Có lẽ lĩnh vực có nhiều giá nhất là bất động sản. Ông Trần Kim Chung, trưởng ban nghiên cứu chính sách đầu tư viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương nhận xét: “Đến nay, không một cơ quan nào nắm được giá cả chính xác là bao nhiêu”. Sở dĩ có tình trạng này, theo ông Chung, thị trường bất động sản Việt Nam rất khó tiếp cận, chi phí phi chính quy cao… Mới đây, ông Hồ Hữu Hạnh, giám đốc ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM dẫn lại lời nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường rằng, lĩnh vực bất động sản, có lúc lượng giao dịch không chính thức chiếm tới 80%. Chính các chi phí, giao dịch không chính thức này, cùng với các chính sách (thuế…) khác nhau với các đối tượng khác nhau đã dẫn đến việc thị trường bất động sản có rất nhiều giá: giá tính thuế, giá khai thuế, giá giao dịch thực tế, giá bán cho đối tượng tái định cư, giá thị trường…

Nhiều giá ở mọi ngóc ngách thị trường

Bà Hiền, có gần 30 năm buôn bán hàng thời trang nội và ngoại nhập ở chợ Bến Thành nói: “Ngày trước định giá bán dễ ợt, cứ lấy giá mua vào theo tiền Việt Nam, cộng thêm phần lãi 10 – 15% là xong. Còn bây giờ tính giá bán còn phải căn cứ vào diễn biến giá đôla hàng ngày, thậm chí hàng giờ”.

Với những mặt hàng cao cấp, giá hàng ngàn đôla, thì việc xác định giá bán trên thị trường hiện nay đa phần là theo kiểu thương lượng. Chủ tiệm kim hoàn trên đường Lê Thánh Tôn kể: “Món trang sức giá trên 10.000 USD, nếu khách thanh toán tiền mặt bằng USD thì quá tiện. Nhưng nếu họ thanh toán bằng thẻ Visa hay Master, lúc ấy phải xác định với họ tỷ giá thị trường tự do rồi mới quét thẻ. Vì nếu khách đòi tính theo tỷ giá ngân hàng, số tiền chênh lệch có thể lên đến 8 – 9 triệu đồng/món”. Nhiều khách đưa ra lý lẽ “đó là tỷ giá của ngân hàng Nhà nước quy định”, nên nhiều lúc phải chọn mức trung bình giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá chợ đen.

Ngay cả với những mặt hàng tưởng chừng không hề liên quan gì đến USD, cũng bị ảnh hưởng. Bà Khương, bán nhang, giấy tiền vàng bạc ở đường Trường Chinh, Tân Bình cũng điều chỉnh giá khi nghe nhang xuất khẩu tăng giá nhờ giá đôla tăng. Nhích tăng hay giảm, bà Khương đều theo tỷ giá chợ đen.

Nhiều giá không chỉ do sự can thiệp của Nhà nước, mà có khi là do thiếu vắng vai trò của hoạt động kiểm tra, kiểm soát thị trường. Ở lĩnh vực hàng điện máy, từ nhiều năm nay, khi mua hàng, người tiêu dùng sẽ bị đòi thêm 10% nếu muốn có hoá đơn…

Next Page »

Create a free website or blog at WordPress.com.