Ktetaichinh’s Blog

March 21, 2009

Thế nào là chung cư, căn hộ cao cấp? (Hội thảo) 112107

Filed under: thị trường (market) — ktetaichinh @ 6:40 pm
Tags:

Tổng hợp từ Tiền Phong, VnEconomy, Vietnamnet) Vài năm nay, xuất hiện cụm từ “chung cư cao cấp” (CCCC), “căn hộ cao cấp” trong CCCC. Giá các căn hộ cao cấp 15-20 triệu đồng/m2. Người tìm mua lâu nay không biết dựa vào đâu để biết giá trị thực của CCCC. Cuộc hội thảo do Cục Quản lý nhà (Bộ XD) cùng báo Diễn đàn DN tổ chức ngày 21/11 tại Hà Nội góp phần giải toả tình trạng này.

Nguyên Bản (Tiền Phong)

Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Quản lý nhà, hiện chưa có văn bản pháp quy nào quy định thế nào là CCCC nên tình trạng nhiễu loạn, nhập nhằng quanh cái tên CCCC như hiện tại là tất yếu và mọi chuyện phải được làm rõ để cả nhà đầu tư chính đáng và người mua nhà đều được lợi. Ngoài những tiêu chí chung của chung cư, việc xác định chất lượng một căn hộ CCCC phải dựa trên cơ sở các tiêu chí vật thể (như diện tích, số lượng phòng, vật liệu XD, thiết bị…) và phi vật thể (như vị trí địa lý, tầng cao, phong thủy…). Nêu ví dụ cụ thể hai căn hộ cùng độ cao, cùng diện tích, trong cùng “CCCC” bên sông Sài Gòn, chỉ khác nhau ở chỗ một căn nhìn ra sông còn căn kia nhìn ra hướng dày đặc nhà dân cư quần tụ lộn xộn mà giá một căn 1.600 USD/m2 còn căn kia 900 USD/m2.

Một chuyên gia Viện nghiên cứu kiến trúc Quốc gia đưa ra con số lượng hoá: Với một CCCC, yếu tố môi trường đô thị và chất lượng dịch vụ phải chiếm tới 60%, còn yếu tố kết cấu bền vững của công trình chỉ chiếm 40% giá trị căn hộ. Theo nhóm chuyên gia của Viện, để đánh giá chất lượng CCCC, cần phân loại theo mức độ: “có tiện nghi sử dụng tối thiểu”, “ có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng”; “có tiện nghi sử dụng cao”. Các yêu cầu chỉ tiêu cần được xác định là:

  • Độ an toàn, bền vững (tuổi thọ công trình, bậc chịu các cấu kiện chủ yếu);
  • Tổ chức mặt bằng và bố trí không gian trong căn hộ (quy mô căn hộ, bố trí mặt bằng và tổ chức không gian, tổ chức giao thông hợp lý);
  • Mức độ tiện nghi của hệ thống trang thiết bị, vật liệu (điện, cấp thoát nước, điều hoà không khí, thang máy, khí đốt, phòng cháy chữa cháy, rác thải, thông tin liên lạc);
  • Môi trường, cảnh quan, dịch vụ công cộng trong nhà cao tầng (vị trí, môi trường, dịch vụ công cộng); an ninh; công tác bảo trì, bảo dưỡng toà nhà.

Các tiêu chí trên phải được định lượng rõ ràng, nhưng chắc chắn việc này không dễ. Cũng bởi thế, quan niệm của ông Đỗ Gia Phan (Phó Chủ tịch Hội tiêu chuẩn và bảo vệ người tiêu dùng VN), không nên sử dụng từ “CCCC” để phân loại (vì như thế dễ gây phản cảm và hiểu nhầm ở người tiêu dùng) mà nên phân loại 1,2,3… hoặc A,B,C… trên cơ sở có tiêu chí càng cụ thể càng tốt, là rất đáng lưu ý.

Dẫn kinh nghiệm Trung Quốc, phân loại căn hộ theo 6 mức giá bình quân (cao nhất trên 15.000 tệ, thấp nhất dưới 4.000 tệ/m2), ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng cần định ra các nhóm tiêu chuẩn về kiến trúc, công năng (diện tích ở và số phòng/người, số lượng xí tắm/căn hộ, cách âm, cách nhiệt, chống thấm, cửa, cấp bậc trang bị nội thất, vật liệu hoàn thiện) ; chung cư (vị trí, địa điểm, cảnh quan, khả năng tiếp cận hạ tầng xã hội và khu vực); mức giá và phí (giá bán/ m2 sàn).

Qua hội thảo này, có thể thấy câu hỏi “Thế nào là CCCC?” còn lâu mới được trả lời rõ ràng. Lời khuyến cáo của các chuyên gia tại hội thảo này đối với người mua căn hộ “CCCCC” trước mắt vẫn là: “Hãy tỉnh táo, thận trọng tìm hiểu chất lượng, giá trị hữu hình và vô hình của mỗi căn hộ (như phần trên đã nêu); chịu khó lắng nghe thông tin từ nhiều phía chứ không chỉ nghe nội dung quảng cáo của nhà đầu tư nào đó, kiểu “căn hộ tốt nhất”, “căn hộ thông minh”, “căn hộ tiêu chuẩn quốc tế”…”

Tùy Phong (VnEconomy)

Giá cao, chất lượng thấp

… Một ý kiến khác cũng cho rằng chính tâm lý của nhiều khách hàng nghĩ cứ giá cao là cao cấp nên nhiều nhà đầu tư đã không ngớt lời quảng cáo cho căn hộ chung cư là “khu căn hộ cao cấp”, “khu căn hộ cao cấp tiêu chuẩn 5 sao”, “tiêu chuẩn quốc tế”,…để bán với giá trên trời.

Cần phải dán mác

Những vấn đề trên đã đặt ra yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần ban hành quy định và tiêu chí cụ thể để phân hạng về chất lượng sử dụng nhà ở, trong đó có tiêu chí “chung cư cao cấp”….

Một chuyên gia của Bộ Xây dựng đề xuất, việc đánh giá nhà chung cư cũng nên làm giống như gắn sao cho khách sạn, tức là cơ quan quản lý phải đặt ra các tiêu chuẩn để chủ đầu tư căn cứ vào đó xác định cấp loại nhà của họ và người sử dụng cũng không lẫn lộn. Liên quan vấn đề “gắn sao” cho các chung cư, mới đây Viện Nghiên cứu và Kiến trúc Quốc gia đã đề xuất cách làm này. Theo lý giải, đây là cách tiếp cận ngay với kinh nghiệm quốc tế khi Trung Quốc cũng đã có tiêu chuẩn cho nhà chung cư và được xếp làm ba cấp độ: A, 2A và 3A.

Ông Đình Ngọc Bách thông báo, Bộ Xây dựng đang giao cho Cục Quản lý nhà soạn thảo xây dựng các tiêu chuẩn để phân hạng về nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư có thể được phân hạng xét theo vị trí, chất lượng công trình, đáp ứng các nhu cầu ở và dịch vụ… Và dự kiến, có thể vào đầu năm 2008, Bộ Xây sẽ dựng ban hành tiêu chuẩn về nhà chung cư.

Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Lê Vũ Dũng, Tổng giám đốc Sông Hồng Land, thì tiêu chí để xác định chung cư cao cấp là cần thiết, nhưng đó chỉ là căn cứ, quy định để khách hàng hiểu chung cư cao cấp là như vậy. “Còn chung cư cao cấp hay không sẽ do khách hàng và thị trường tự quyết định”, ông Dũng nêu ý kiến.

* Theo Tiến sĩ, Kiến trúc sư Nguyễn Đình Toàn (Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Kiến trúc Quốc gia), để đánh giá chất lượng chung cư cao cấp cần phân hạng theo mức độ tiện nghi sử dụng:

– Loại có tiện nghi tối thiểu: Loại này phục vụ cho các đối tượng lao động có thu nhập thấp, thanh niên mới xây dựng gia đình, gia đình chưa có điều kiện mua nhà riêng, các hộ độc thân, nhà tái định cư .

– Loại có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng: Loại này được nghiên cứu phục vụ cho các đối tượng người có thu nhập ổn định, do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân dầu tư xây dựng để cho các đối tượng thuê hoặc thuê mua (nhà ở xã hội).

– Loại có tiện nghi sử dụng cao: là loại nhà ở chủ yếu để bán. Đối tượng phục vụ là những người có thu nhập cao (nhà ở thương mại).

Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cũng cho hay có nhiều cách phân loại căn hộ và chung cư như phân loại định tính , phân loại theo số phòng ngủ và phân loại theo mức giá. Về các phân loại định tính, ông Liêm chia căn hộ thành ba cấp: giá rẻ, phổ thông và sang trọng:

– Căn hộ giá rẻ đơn thuần là một loại tư liệu để sinh tồn, chỉ có công năng cư trú và nghỉ ngơi.

– Căn hộ phổ thông thì tương đối đẹp mắt, nội ngoại thất tươm tất, đủ tiện nghi và trang bị cần thiết, có diện tích phụ nhất định…, khiến người ở cảm thấy tiện lợi và thoải mái. Như vậy căn hộ phổ thông không chỉ là tư liệu sinh tồn mà còn là tư liệu hưởng thụ.

– Căn hộ sang trọng có diện tích lớn, rộng rãi sáng sủa, hoa lệ, tiện nghi và trang bị nội ngoại thất đầy đủ, đồng bộ, hiện đại, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho học tập, nghiên cứu, giải trí, tiếp khách… khiến người ở thể hiện được giá trị xã hội của mình. Như vậy căn hộ sang trọng không chỉ là tư liệu sinh tồn và hưởng thụ mà còn là tư liệu phát triển.

Tràng An Nguyễn (Vietnamnet)

…Bộc bạch khác của một chủ doanh nghiệp từng cọ xát nhiều với thực tế – ông Nguyễn Quốc Hiệp (Công ty CP Đầu tư xây dựng và thương mại VN): Vừa qua, Contrexim chúng tôi có một số dự án nhà bán ra thị trường nhưng có thể nói là ngay giữa các dãy nhà khác nhau của cùng một khu, chất lượng đã không giống nhau. Thậm chí, chất lượng các căn hộ cũng không đồng đều do khâu khảo sát thi công, đơn vị thi công mỗi nhà mỗi khác, hoặc thiết kế chung do các đơn vị tư vấn khác nhau… Các dãy nhà đợt đầu thì không bằng dãy nhà giao sau(!).

Vậy, vấn đề đặt ra là: Ngoài lý do từ phía nhà đầu tư và người tiêu dùng, còn cần xem trách nhiệm của chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hướng dẫn, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng. Nói như ông Trần Chủng (Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng) – “hiện nay ở ta, chủ đầu tư bàn giao nhà hầu như không hề thông báo cho chính quyền địa phương về việc đã tuân thủ đầy đủ hay chưa các điều kiện để đưa công trình vào sử dụng“.

Các tiêu chí “phi vật thể” thì xác định thế nào?

Cũng theo ông Trần Chủng, để phân định chất lượng một chung cư, có nhóm tiêu chí định lượng được và nhóm tiêu chí không định lượng được. Các tiêu chí định lượng được (gọi là tiêu chí vật thể) gồm: diện tích; số phòng; chủng loại và chất lượng vật liệu xây dựng; trang thiết bị hoàn thiện… có thể dễ dàng nhận biết hoặc kiểm tra tại các căn hộ mẫu (thường có tại các dự án).

Song, với những quan niệm phong phú và nhận thức “muôn màu muôn vẻ” của người Việt Nam hiện nay, chính các tiêu chí phi vật thể (không định lượng được) mới lại là yếu tố hấp dẫn nhất: thương hiệu của đơn vị thiết kế, xây dựng…; phong thủy của từng khu nhà, từng căn phòng, từng bệ bếp…; người thì thích tầng thấp “cho dễ hạ cánh”, người thì tìm bằng được các chung cư mà tầng thượng là những “biệt thự trên cao”, có vườn treo, bar ngoài trời…

Các ý thích, quan niệm rất riêng này đã và đang tác động không nhỏ đến giá trị nhiều căn hộ. Có thực tế, khách hàng sẵn sàng bỏ giá cao cho một hướng nhà hợp mệnh, hợp tuổi… hơn là mua nó chỉ vì được chứng nhận kết cấu an toàn. Nhiều người giờ đây khi mua căn hộ chung cư cũng đã hiểu rằng quyền sở hữu của họ không vượt qua được lớp vữa trát tường, và họ quan tâm nhiều hơn đến những gì gần gũi, phù hợp riêng với họ.

Trao đổi với VietNamNet, ông Phạm Hùng – Chủ tịch HĐQT Lilamaland nhận định: “Cao cấp là điều con người sẽ mãi phấn đấu. Ngày hôm qua, người ta cho rằng khu nhà này thế là cao cấp lắm rồi… nhưng ngày mai, cuộc sống được nâng cao, xã hội thiên biến vạn hóa, nhìn lại những cái mà trước đây với chính mình là “cao cấp” người ta lại thấy chưa hài lòng! Đó thật ra cũng là điều tốt. Biết đâu đấy, cái “cao cấp” nhất sau này lại không phải là những tiện nghi hiện đại, mà quay trở về gần gũi với thiên nhiên, tôn trọng sự riêng tư, thoải mái của mỗi con người…“.

Và, việc đặt ra một tiêu chuẩn, như: 1A, 2A, 3A (của Trung Quốc) hay cấp I, II, III, IV (như Bộ Xây dựng từng có Thông tư từ 1993)… để quản lý, góp phần minh bạch thị trường bất động sản sẽ là việc các cơ quan quản lý còn phải bàn bạc và quyết định. Nhưng chắc chắn tính quyết định cho việc “cao cấp” hay “không cao cấp” của một chung cư nói riêng, của các dự án bất động sản nói chung phụ thuộc rất nhiều vào sự tự giác giữ chữ TÍN của các doanh nghiệp trên thương trường, vào sự sàng lọc và đào thải tự nhiên của thị trường.

Một cái mác, một ký hiệu ISO, hay tờ chứng nhận… được gắn cho món hàng chưa chắc khiến người tiêu dùng phải chọn món hàng đó. Tất nhiên, món hàng có cái mác, hay tờ chứng nhận… (xét về mặt nào đó) còn hơn không có – nhưng trước khi khẳng định giá trị món hàng, chính cái mác và tờ chứng nhận đó phải khẳng định được giá trị và uy tín của nó đã.

TrackBack URI

Blog at WordPress.com.

%d bloggers like this: