Ktetaichinh’s Blog

March 21, 2009

Thận trọng với The Vista 110807

Filed under: thị trường (market) — ktetaichinh @ 6:33 pm
Tags:

Những người tranh nhau nộp tiền đặt chỗ mua căn hộ ở The Vista cách đây hai tuần sẽ phải lo lắng nếu đã lỡ ký vào hợp đồng mua bán căn hộ do bên bán đơn phương soạn thảo, vì sự an toàn về mặt pháp lý cho người mua không được bảo đảm.

Bà N. T. M. C. đã nộp tiền đặt chỗ (2.000 đô la Mỹ) để mua căn hộ 146,4 mét vuông ở The Vista với giá 162.800 đô la Mỹ. Tính ra, giá một mét vuông khoảng 1.112 đô la Mỹ (gồm VAT) có thể là không mắc nhưng bà C. lại thấy lo trước khi ký hợp đồng mua bán.

Không lo sao được khi bỏ ra gần 3 tỉ đồng để mua một “căn hộ trên giấy”! Vì theo hợp đồng mua bán căn hộ, sau 21 ngày nộp tiền đặt chỗ, bên mua phải đóng tiền lần 1 trị giá 10% giá trị căn hộ. Và cứ sau ba tháng, bên mua lại phải đóng 10% giá trị căn hộ.
Đến lần đóng tiền thứ tám, bên mua phải đóng đến 25% giá trị căn hộ, nghĩa là sau hai năm, bên mua phải đóng được 95% giá trị căn hộ. Thế nhưng, theo hợp đồng, đến 31-12-2011 dự án The Vista mới hoàn thiện. Vì vậy bên mua phải đợi thêm hai năm nữa (tổng cộng là bốn năm) mới nhận được căn hộ và đóng nốt 5% còn lại để nhận giấy tờ.

Trong bốn năm đằng đẵng ấy nếu mọi việc “xuôi chèo mát mái” thì không nói gì, nhưng lỡ có trục trặc thì… Vì thế bà C. đã tìm đến luật sư Lê Thành Kính, Trưởng văn phòng Luật sư Lê Nguyễn, để nhờ phân tích và lường trước các tình huống pháp lý trong hợp đồng có thể phát sinh.

Nhưng điều khó hiểu là Công ty CapitaLand Vista Joint Venture – bên bán căn hộ The Vista – lại không cho bà C. photocopy bản hợp đồng để chuyển cho luật sư của mình. Vì vậy, luật sư Kính phải đến văn phòng của The Vista để… đọc nội dung bản hợp đồng.

Không có nhiều thời gian nhưng luật sư Kính cũng đã chỉ ra được những điểm bất hợp lý cơ bản của bản hợp đồng này. Theo ông Kính, gọi là hợp đồng mua bán căn hộ nhưng thực ra đây là hợp đồng góp vốn. Cảm tưởng khi đọc bản hợp đồng là bên bán “nắm cán”, bên mua “nắm lưỡi”; khi các điều khoản quy định “bên mua không có quyền chấm dứt hợp đồng đặt mua này…”, “bên mua chịu lãi nếu nộp tiền trễ…”… nhưng bên bán chỉ “sẽ cố gắng hết sức…”.

Điều khó hiểu nhất của bản hợp đồng này là nó dẫn chiếu Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư mà không hề dẫn chiếu Luật Kinh doanh bất động sản – bộ luật điều chỉnh trực tiếp hành vi mua bán nhà đất. Có lẽ nếu dẫn chiếu Luật Kinh doanh bất động sản thì bản hợp đồng này đã vi phạm Nghị định 153 – không cho chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa có hạ tầng (trường hợp The Vista).

Nhưng điều quan trọng nhất về pháp lý trong bản hợp đồng này, theo ông Kính, là bên bán có thể phủi trách nhiệm khi hợp đồng không được thực hiện mà lỗi thuộc về họ. Thật vậy, trong hợp đồng có quy định những trường hợp bất khả kháng dẫn đến việc bên bán không thực hiện được hợp đồng mà không phải chịu trách nhiệm với bên mua. Nhưng các trường hợp bất khả kháng quy định trong hợp đồng bao gồm cả “…lệnh hoặc chỉ thị của bất kỳ cơ quan nhà nước, hành chính hoặc cơ quan tư pháp nào” ảnh hưởng đến dự án.

Luật sư Kính cho rằng điều khoản của hợp đồng quy định như vậy là không công bằng cho bên mua. Vì rằng, nếu trường hợp bên bán vi phạm pháp luật và bị các cơ quan chức năng xử lý thì sao có thể coi là bất khả kháng để bên bán từ chối trách nhiệm? Hiện nay thanh tra xây dựng đang thanh tra dự án The Vista, nếu phát hiện sai phạm, đình chỉ thi công, không lẽ việc vi phạm hợp đồng của bên bán cũng cho là bất khả kháng để mà từ chối trách nhiệm, khi mà lỗi thuộc về họ?

Theo ông Kính, người mua cần phải thương lượng lại nội dung một số điều khoản của hợp đồng để tránh trở thành người “nắm lưỡi” khi có tranh chấp.

Quang Chung

TrackBack URI

Blog at WordPress.com.

%d bloggers like this: