Ktetaichinh’s Blog

March 21, 2009

Không được huy động vốn sớm: Giá nhà sẽ còn tăng 111907

Filed under: chính sách,thị trường (market) — ktetaichinh @ 6:38 pm
Tags:

Nguồn: Vietnamnet 19/11/07) Sở Xây dựng TP.HCM đã chính thức yêu cầu các công ty kinh doanh nhà ở trên địa bàn thành phố chỉ được phép huy động vốn sau khi đã có thiết kế nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng và hoàn thành phần móng theo đúng tinh thần của Điều 39 của Luật Nhà ở.

Quy định này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho những người mua nhà, cũng như tránh tình trạng chủ đầu tư huy động tiền rồi thì không còn động cơ triển khai dự án như đã cam kết. Tuy nhiên, có hai tác động sẽ nảy sinh khiến giá nhà ở tại các dự án mới tiếp tục leo thang.

Trước mắt, các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh nhà ở sẽ phải đi vay ngân hàng hay huy động vốn từ nguồn khác để phát triển dự án. Chi phí tài chính của họ vì vậy sẽ tăng lên. Đối với những người mua nhà tiềm năng, thay vì nộp tiền ngay từ bây giờ, họ sẽ phải gửi tiết kiệm để ít nhất là sau một năm nữa mới có thể rút ra để mua nhà. Số tiền này cộng với lãi khó mà đủ để trả cho những căn hộ mà giá sẽ chắc chắn tăng cao vì chủ đầu tư phải chịu chi phí cao hơn và dự án lúc đó đã định hình.

Về lâu dài, khả năng tăng nguồn cung căn hộ sẽ bị ảnh hưởng. Hiện nay, chủ đầu tư các dự án nhà ở (ít nhất là các dự án tốt) có thể dễ dàng đi vay ngân hàng vì họ chứng minh được tính vững mạnh về mặt tài chính bằng tín hiệu là dự án được nhiều người mua quan tâm và đã huy động được một số tiền ngay từ đầu. Về phía ngân hàng, rủi ro cho vay nợ cũng giảm đi khi dự án được tài trợ bằng cả vốn vay, vốn tự có của chủ đầu tư và vốn góp của người mua.

Nếu phải đợi hoàn tất phần móng mới được huy động vốn từ người mua thì chủ đầu tư sẽ phải đi vay ngân hàng nhiều hơn. Tổng nhu cầu vốn vay của tất cả các dự án nhà ở cộng lại sẽ tăng lên đột biến. Rủi ro cho vay về phía các ngân hàng cũng tăng lên. Kết quả là việc vay vốn sẽ không còn được dễ dàng. Tiến độ thi công dự án sẽ giảm. Lượng cung diện tích nhà ở mới sẽ bị chững lại. Giá nhà tiếp tục tăng.

Như đã được đề cập nhiều lần trên các phương tiện thông tin đại chúng, tình trạng sốt nhà đất ở các dự án đô thị mới hiện này là do mất cân đối giữa cung và cầu. Những năm vừa qua đã chứng kiến sự gia tăng bùng nổ của số lượng dân cư đô thị cũng như sự cải thiện nhanh chóng về thu nhập của người dân thành phố. Nhu cầu về nhà ở cũng như nhu cầu đầu tư tiền tiết kiệm vào nhà đất tăng lên. Lượng cung nhà ở không bắt kịp với cầu nên sốt giá xảy ra. Vì vậy, một chính sách không những không mở rộng mà lại thu hẹp cung nhà ở thì sẽ làm cho thị trường bất động sản càng sốt thêm.

Hơn thế nữa, các doanh nghiệp kinh doanh nhà sẽ nghĩ ra vô vàn cách tinh tế để lách quy định này. Ví dụ, chủ đầu tư có thể yêu cầu những người mua nhà tiềm năng phải chứng minh khả năng tài chính của mình khi đăng ký mua nhà bằng cách gửi tiền tiết kiệm vào một ngân hàng. Ngân hàng sử dụng số tiền gửi này để cho chủ dự án vay.

Thực ra, những mối quan ngại về rủi ro và về việc chủ đầu tư không triển khai dự án khi đã thu được một phần tiền hiện đã được cơ chế thị trường điều tiết khá tốt khi các chủ đầu tư phải bảo vệ uy tín và thương hiệu của mình. Nếu Nhà nước vẫn thấy cần phải can thiệp thì việc cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ người mua ngay từ đầu, nhưng không được vượt quá một tỷ lệ phần trăm trên tổng giá trị nhà sẽ hợp lý hơn.

Nguyễn Xuân Thành

Lý lẽ cuả tác giả khá kín kẽ, tuy nhiên còn 1 số điểm chưa rõ ràng cho lập luận bảo vệ DN địa ốc:

  1. Thì ra lâu nay các DN đầu tư dự án vẫn dựa vào vốn vay là chủ yếu, chưa thấy DN tự chứng minh năng lực tài chính mà chỉ huy động nguồn vốn bên ngoài: ko lấy tiền ứng trước được thì lại đi vay, đi vay ko được thì … huy động từ chứng khoán! Mà phàm cái gì ko ngon ăn thì người ta sẽ huy động nguồn bên ngoài trước!
  2. Chưa chắc tiền đặt cọc của người mua là tiền nhàn rỗi cuả họ, biết đâu đó lại là tiền vay ngân hàng! như vậy thật ra chúng ta chỉ 1 vòng thôi, về rủi ro là ko có gì khác biệt!
  3. Tác giả đã nói cầu nhà đất đang vượt cung thì “cơ chế thị trường” hoàn toàn không có tác dụng trong lúc này! Và người mua nhà cũng chẳng có lựa chọn nào khác so với những điều kiện của DN.

Create a free website or blog at WordPress.com.

%d bloggers like this: